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Urbanismo y Vivienda
Tema: La anulación de la adjudicación de una vivienda protegida en régimen de alquiler, una vez firmado el contrato y pagado la fianza
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 25 de octubre de 2022 esta institución recibió un escrito de […], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la anulación de la adjudicación de una vivienda protegida pese a haber firmado el contrato y pagado la fianza.
En dicho escrito, exponía que:
a) El 11 de octubre de 2022 recibió una llamada de Nasuvinsa, en la que le comunicaron que era adjudicataria de una vivienda de protección.
b) Posteriormente, visitó la vivienda adjudicada, depositó la fianza requerida y firmó el correspondiente contrato de arrendamiento.
c) Paralelamente, se puso fin al contrato de la vivienda en la que venía residiendo y sacó sus pertenencias de la misma.
d) El 24 de octubre de 2022 recibió una nueva llamada de Nasuvinsa, en la que le comunicaron que, por estar la vivienda adjudicada destinada únicamente a menores de 35 años y superar la interesada esa edad, no podía llevarse a cabo la adjudicación de la vivienda de protección.
e) Ha ofrecido a Nasuvinsa que figuren como adjudicatarios de la vivienda de protección únicamente sus hijos, que sí son menores de 35 años, pero Nasuvinsa rechaza esa opción.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Según informa Nasuvinsa, con fecha 11 de octubre de 2022 se realizó la adjudicación de una vivienda de protección oficial, sita en Pamplona, (…), promoción calificada en régimen de alquiler joven, en favor de doña (…), don (…) y don (…).
Formalizado el contrato de arrendamiento entre NASUVINSA y doña (…), don (…) y don (…), el mismo fue remitido al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos para que fuera emitido el correspondiente visado administrativo.
No obstante, dicho visado administrativo fue denegado mediante Resolución 109/2022, del 28 de octubre, del Director del Servicio de Vivienda, al constatar que uno de los titulares del contrato era mayor de 35 años, incumpliendo con ello el requisito establecido en el artículo 29.1 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, en el que expresamente se señala como condición que “ninguno de los solicitantes haya cumplido 35 años, en el momento de la solicitud”.
Ante la petición de que el contrato se formalizara a favor de don (…) y don (…), ya que ambos cumplirían con el requisito de la edad, dicha petición no puede atenderse ya que en la inscripción del Censo de solicitantes figuraban los tres como solicitantes, con una puntuación de 36 puntos, puntuación que les otorgaba una posición con respecto al resto de solicitantes de vivienda protegida que sería totalmente diferente si se redujera el número de solicitantes, al otorgarse una puntuación de 7 puntos por cada uno de ellos.
Por otra parte, don (…) y don (…), no podrían resultar adjudicatarios ya que según los datos que constan en su inscripción carecen de recursos económicos, siendo indispensable disponer de unos ingresos mínimos de 3.000 euros para poder optar a una vivienda protegida de alquiler”.
3. En la medida en que en la información obrante en el expediente no constaba si al realizar la solicitud o durante la tramitación del procedimiento de adjudicación se había en algún momento afirmado que todos los adjudicatarios eran menores de 35 años, esta institución solicitó al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos información al respecto.
En la información recibida, se aporta una captura de pantalla de la solicitud, en la que se constata que la solicitud fue realizada a las 21:53 del 19 de agosto de 2022, constando en ella el documento nacional de identidad, nombre, apellidos, fecha de nacimiento, estado civil, domicilio habitual, correo electrónico, teléfono de contacto y datos del último empadronamiento de los tres solicitantes: la interesada y sus dos hijos.
A raíz de ello, el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos señala lo siguiente:
“Por tanto, y en contestación a la pregunta formulada, se ha de responder que los solicitantes no afirmaron en ningún momento ser menores todos ellos de 35 años”.
4. Como ha quedado reflejado, la queja tiene por objeto la pérdida sobrevenida de eficacia de la adjudicación de una vivienda protegida en régimen de alquiler tras comprobarse en la fase de visado del contrato de arrendamiento suscrito que, de los tres solicitantes, uno no cumplía los requisitos para ser adjudicatario de la misma.
La interesada manifiesta en su escrito de queja que resultó adjudicataria de una vivienda protegida en régimen de alquiler. A raíz de ello, visitó el piso, depósito la fianza y firmó el contrato de alquiler. Realizado esto, se puso fin al contrato de arrendamiento de la que venía siendo hasta ese momento su vivienda y sacó sus bienes de la misma. No obstante, a los pocos días, recibió una llamada en la que se le comunicó que se había comprobado que no cumplía los requisitos para ser adjudicataria de la vivienda y, por tanto, no se podía llevar a efecto la adjudicación de la vivienda protegida.
El Departamento, por su parte, señala que, dado que se trataba de una vivienda destinada a personas menores de 35 años, siendo mayor de esta edad la interesada, no puede ser adjudicataria de la vivienda. Asimismo, en el segundo de los informes, señala que en momento alguno la interesada falseó u ocultó su edad, constando ya en la solicitud que era mayor de 35 años.
5. El artículo 106.2 de la Constitución dispone que los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo los casos de fuerza mayor, siempre que sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos.
El desarrollo de este precepto se contempla, con carácter general, en el capítulo IV del título preliminar de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen jurídico del Sector Público, cuyo primer artículo, el 32, señala en sus dos primeros apartados lo siguiente:
“1. Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley.
(…)
2. En todo caso, el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizado con relación a una persona o grupo de personas”.
De esta regulación se desprende que los particulares tienen derecho a ser indemnizados por la Administración por toda lesión cuando concurran acumulativamente los siguientes requisitos:
a) La efectiva realidad del daño o perjuicio sufrido, el cual debe ser evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas;
b) El daño o lesión patrimonial sufrida por el reclamante debe ser consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos en una relación directa e inmediata y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extraños que pudieran influir, alterando, el nexo causal; y,
c) Ausencia de fuerza mayor o del deber jurídico de soportar el daño causado.
6. En el presente caso, a la vista de la información obrante en el expediente, cabe concluir que:
a) El 19 de agosto de 2022 la interesada y sus dos hijos presentaron una solicitud, en la cual constaba la edad de cada uno de ellos;
b) A raíz de esta solicitud, resultaron provisionalmente adjudicatarios de una vivienda protegida en régimen de alquiler;
c) Una vez visitado el piso, se depositó la fianza y se firmó el contrato de arrendamiento; y,
d) En el trámite de visado de este contrato, se constató que la interesada no era menor de 35 años, lo que determinó que no pudiera llevarse a efecto el arrendamiento, lo que se comunicó a la interesada una vez ésta ya había llevado a cabo los trámites necesarios para abandonar la que hasta ese momento había sido su vivienda.
A este respecto, debe comenzar señalándose que la adjudicación de la vivienda protegida a la interesada fue errónea, pues siendo mayor de 35 años, no podía ser adjudicataria de la misma.
El problema es que la interesada en momento alguno ocultó o falseó su edad, pues ya en la solicitud que dio comienzo al procedimiento manifestó ser mayor de 35 años. De este modo, en este caso, el error no es achacable a la interesada o a un tercero, sino única y exclusivamente a la Administración (Nasuvinsa, en este caso, ha actuado en ejercicio de una potestad administrativa).
Habiendo existido así un funcionamiento anormal de la Administración, a efectos de determinar si ha lugar a la responsabilidad patrimonial de ésta, sería preciso determinar si dicho funcionamiento tuvo como consecuencia una lesión o perjuicio a la interesada.
Una vez comunicada la adjudicación provisional y formalizado el contrato de arrendamiento, la interesada lógicamente concluyó que era preciso efectuar los trámites precisos para abandonar la que había sido su vivienda y mudarse a la adjudicada. De este modo, al constatarse el error en la adjudicación y dejar ésta sin efecto, en opinión de esta institución, a la interesada se le causó un perjuicio, el cual traería causa directa del error de la Administración y el cual la interesada podría no estar obligada legalmente a soportar.
Por ello, en la medida en que podrían concurrir los requisitos para ello y no habiendo transcurrido 1 año desde que tuvieron lugar la actuación administrativa causante de la lesión, esta institución estima conveniente recomendar al Departamento que, al amparo del artículo 65.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, inicie de oficio un procedimiento de responsabilidad patrimonial, a fin de indemnizar a la interesada por los posibles perjuicios causados por el anormal funcionamiento de la Administración al adjudicarle provisionalmente una vivienda en régimen de alquiler a la cual en momento alguno hubiera tenido derecho, como así se certificó en el procedimiento de visado del contrato de arrendamiento suscrito.
Asimismo, a fin de evitar situaciones análogas a la presente, esta institución estima conveniente recomendar al Departamento que adopte las medidas precisas para ello.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos que, al amparo del artículo 65.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, inicie de oficio un procedimiento de responsabilidad patrimonial, a fin de indemnizar a la interesada por los posibles perjuicios causados por la Administración al adjudicarle provisionalmente una vivienda en régimen de alquiler, a la cual en momento alguno habría tenido derecho, como así se certificó, una vez la interesada ya había llevado a cabo los trámites necesarios para abandonar la que hasta ese momento había sido su vivienda, en el procedimiento de visado del contrato de arrendamiento suscrito con Nasuvinsa.
b) Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos que adopte las medidas precisas para evitar que se produzcan situaciones análogas a la presente.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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