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Urbanismo y Vivienda
Tema: La disconformidad del autor de la queja con la denegación de una cédula de habitabilidad
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 23 de diciembre de 2021 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por su disconformidad con la denegación de una cédula de habitabilidad.
En dicho escrito, exponía que:
a) Es propietario de una vivienda de protección oficial sita en Elizondo, que fue construida hace, aproximadamente, 65 años.
b) Recientemente, solicitó la cédula de habitabilidad de la misma, que le fue denegada porque “el espacio bajo la losa de la escalera por el que se accede al único baño de la vivienda no cumple con la altura mínima establecida, así como el propio marco de la puerta de acceso al mismo” (expediente 21/5325).
Asimismo, la propia resolución denegatoria indica que se debe corregir ese acceso para que cumpla con la altura mínima exigible, y, consecuentemente, con la normativa correspondiente.
c) Resulta imposible la realización de una obra para cumplir con el requerimiento, pues, si se retira la escalera, la casa podría derrumbarse. En este sentido, tampoco ve que pueda existir ninguna otra alternativa que le permita cumplir con la normativa.
d) Todo el barrio está construido de la misma manera, es decir, que todas las casas tienen la misma estructura y cuentan con la mencionada escalera. Por ello, considera que se debe encontrar una solución conjunta y, en caso de que finalmente se vieran obligados a realizar una obra importante, esta debería ser subvencionada.
e) En ningún momento se le avisó de que la normativa había cambiado, y no ha tenido conocimiento de ello hasta que ha solicitado la cédula de habitabilidad.
Por todo ello, solicitaba le la concesión de la cédula de habitabilidad.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Según informa el Servicio de Vivienda, en el expediente de referencia no se ha denegado cédula de habitabilidad alguna, encontrándose el expediente en trámite. En este sentido el 15 de diciembre de 2021 se remitió al interesado el siguiente requerimiento:
Deberán subsanarse las siguientes deficiencias conforme a las determinaciones del Anexo I del Decreto Foral 142/2004, modificado por el Decreto Foral 5/2006, que regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas:
- El espacio bajo la losa de la escalera por el que se accede al único baño de la vivienda no cumple con la altura mínima establecida, así como el propio marco de la puerta de acceso al mismo; (Art. 12: Los elementos de circulación de la vivienda tendrán una altura mínima de 2 m. La altura mínima de paso bajo marcos, dinteles, vigas, o similares será de 1,90 m.).
Se deberá corregir ese acceso para que cumpla con la altura mínima exigible. Se deberán estudiar diferentes posibles soluciones como: cambiar la puerta en el paramento perpendicular, sustituir la escalera por una compensada que aumente la altura bajo la escalera y que además cumpla el resto de condiciones exigidas a las escaleras en cuanto a tamaño de escalones, anchuras y barandillas (Decreto Foral 142/2004 de Habitabilidad y Código Técnico de Edificación, documento SUA 1), o bien dotar a la vivienda de otro baño en planta primera.
Si bien el interesado declara no haber hecho obras y que la vivienda forma parte de un expediente de viviendas protegidas antiguas, en la escritura de propiedad no figura el número de expediente de vivienda protegida, ya que se trata de una aceptación de herencia. No obstante, si se comprobara que la vivienda se corresponde con la original, procedería renovar la cédula con incumplimientos, al haber obtenido en su día calificación/cédula en tales condiciones, pero para ello el interesado debe responder al requerimiento efectuado, analizándose en ese momento las circunstancias concurrentes”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la disconformidad del interesado con un requerimiento efectuado por el departamento competente en materia de vivienda en un expediente de renovación de una cédula de habitabilidad a una vivienda que tiene una antigüedad de, aproximadamente, sesenta y cinco años.
El autor de la queja manifiesta que el cumplimiento del requerimiento efectuado resulta imposible, por cuanto que las obras necesarias para obtener la cédula de habitabilidad afectarían a la estructura de la vivienda. Asimismo, el interesado afirma que la vivienda ya disponía de cédula de habitabilidad porque es una vivienda protegida, y que no se ha realizado obra alguna que afectara a las condiciones de habitabilidad. Según alega, la vivienda tiene la misma configuración que el resto de viviendas existentes en el mismo barrio.
El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por su parte, ha remitido el informe transcrito anteriormente, en el que se recoge el contenido del requerimiento realizado al autor de la queja. Por otra parte, el departamento informa que no le consta que la vivienda haya sido calificada como vivienda protegida, y que no se hayan realizado obras en la misma. A este respecto, se indica que, si se comprobara que la vivienda se corresponde con la original, procedería renovar la cédula con incumplimientos, al haber obtenido en su día calificación como vivienda en tales condiciones,
4. El interesado ha aportado a esta institución una copia de la escritura notarial de compraventa de la vivienda a la que se refiere la queja, en la que consta que la misma fue “calificada de Protección Oficial por resolución del Instituto Nacional de la Vivienda, como protegidas por resolución de dicho Instituto de fecha 14 de Noviembre de 1958 (…)” y que “Hallándose acogida la vivienda descrita a los beneficios de las Viviendas de Protección Oficial, por la resolución anteriormente indicada, y siendo la presente la primera transmisión que se realiza de la misma, se solicita la EXENCIÓN de los impuestos aplicables a la presente escritura. Hice las reservas y advertencias legales,
concretamente las consignadas en el artículo 115 del vigente Reglamento de Viviendas de Protección Oficial”.
Por tanto, a la vista de la escritura de compra de la vivienda a la que alude el autor de la queja, resulta indubitado que la misma estuvo acogida a un expediente de vivienda de protección oficial, calificado como tal mediante resolución del Instituto Nacional de la Vivienda de 14 de noviembre de 1958.
5. En cuanto a la posible ejecución de obras que afectaran a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el interesado afirma que presentó una declaración responsable en el departamento competente en la que manifestó que no se había realizado obra alguna. Además, para corroborar lo anterior, el autor de la queja indica que el resto de viviendas existente en el barrio tienen la misma configuración arquitectónica en la zona de acceso al baño y la escalera.
La aportación de dicha declaración responsable se encuentra prevista en el artículo 9.3 c) del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, que, entre la documentación exigida al solicitarse la renovación de una cédula de habitabilidad, se incluye la siguiente:
“c) Declaración jurada del solicitante indicando que no se han efectuado obras en la vivienda que alteren sus condiciones de habitabilidad o su superficie después del 1 de julio de 1985”.
Por lo tanto, salvo que la Administración lograra desvirtuar dicha afirmación, contenida en una declaración responsable (que es la documentación exigida por la normativa que resulta de aplicación), ha de tenerse por cierto la misma, ya que resultaría muy dificultoso para el interesado probar que no ha ejecutado unas determinadas obras, deviniendo en una carga desproporcionada.
Por ello, a la vista de lo que se manifiesta en el informe remitido el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, acerca de la posibilidad de proceder a la renovación de la cédula de habitabilidad solicitada por el interesado si se acredita que la vivienda estuvo calificada como vivienda protegida (aspecto que ha demostrado mediante la aportación de la escritura de compraventa) y que no se han realizado obras que afectan a las condiciones de habitabilidad de la misma (existe una declaración en tal sentido, de acuerdo con la normativa que resulta de aplicación), esta institución ve necesario recomendar que se actúe en tal sentido.
6. En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, la institución ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que proceda a la renovación de la cédula de habitabilidad de la vivienda a la que alude la queja, al haber quedado acreditado que la misma estuvo incluida en el pasado en un expediente de calificación como vivienda protegida, y haberse declarado por el solicitante que no se han realizado obras en la misma que afectaran a las condiciones de habitabilidad.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2021 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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