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Urbanismo y Vivienda
Tema: La falta de expedición de una cédula de habitabilidad
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 7 de diciembre de 2021 esta institución recibió un escrito del señor [...], mediante el que formulaba una queja frente al Departamento de Ordenación del Territorio, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por la falta de expedición de la cédula de habitabilidad.
En dicho escrito, exponía que:
a) Es propietario de una vivienda sita en Peralta que fue construida hace más de cien años, a la que se ha mudado recientemente.
b) Cuando trató de acordar un contrato de luz con Iberdrola, se le informó que era necesario que aportara la cédula de habitabilidad.
c) A la vista de ello acudió a la ORVE y realizó todos los trámites requeridos. En este sentido, se le exigía la aportación de un informe elaborado por un arquitecto en el que se indicara que la vivienda se encontraba en buenas condiciones, y así lo hizo.
Más tarde, acudió a la vivienda un técnico de la ORVE que concluyó que no podía expedir una cédula de habitabilidad porque el techo de la cocina no tenía la altura necesaria.
d) Está disconforme con ello. Incide en que su hermano ha estado viviendo en la mencionada casa durante años y nunca ha tenido problemas con el suministro de luz. Hasta ahora se le venía suministrando sin exigirle la cédula. A mayor abundamiento, cuenta con un informe de un arquitecto que indica que la vivienda es habitable.
e) Tiene problemas de salud y su situación es insostenible. Está dispuesto a realizar las obras necesarias para adaptarse a la normativa, pero, dada la antigüedad de la casa, esto resulta casi imposible.
Por ello, solicitaba que le fuera concedida la cédula de habitabilidad y así poder disponer de suministro de luz.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió a la Oficina de Rehabilitación de Viviendas y Edificios de la Comarca de Tafalla y al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informaran sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido de la Oficina de Rehabilitación y Viviendas y Edificios de la Comarca de Tafalla, se señala lo siguiente:
“(..)
A reserva de la revisión del expediente y sin perjuicio de lo que de esta se desprenda, el escrito hace referencia a la disconformidad del remitente con lo regulado en lo relativo a las condiciones de habitabilidad de las viviendas en Navarra, Decreto Foral 142/2004 y Decreto Foral 5/2006, así como en el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) regulado en el Decreto Foral 108/2014.
A título informativo exponer al Defensor del Pueblo, que: un resultado de un edificio como Apto de un IEE, no presupone que la, o las viviendas del edificio cumplan con lo regulado en materia de habitabilidad de la legislación referida.
Esta situación se produce con frecuencia. Y esta oficina que realiza la inspección para el Servicio de Vivienda en el ámbito del Comarca de Tafalla no puede sino observar la referida legislación.
Si el remitente del escrito se encuentra en alguno de los supuestos de excepcionalidad del Artículo 3. Condiciones en función de la vivienda, del referido DF 142/2004 nada impide que pueda solicitarlo.
A esto añadir que esta oficina remite los Informes al Servicio de Vivienda, que es competente para su concesión, este Servicio dispone de los "originales" del expediente.
Adjunto la documentación de la que disponemos. Ruego confirmes su recepción y nos comunique el cierre del expediente con esta oficina. Entiendo con las reservas oportunas que no se ha dado ninguna circunstancia de una defectuosa atención o gestión del expediente conforme a procedimiento reglado para la cédula de habitabilidad. Y que la queja responde a la falta de compresión del solicitante de la complejidad de la legislación de lo regulado en materia de edificación, por las distintas administraciones”.
El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos remite el siguiente informe:
“Revisados los datos obrantes en el Servicio de Vivienda, consta el expediente 2021/07264, de solicitud de cédula de habitabilidad de vivienda sita en Peralta. Tal expediente se encuentra en estado “requerido”, conforme lo siguiente:
Deberán subsanarse las siguientes deficiencias conforme a las determinaciones del Anexo I del Decreto Foral 142/2004, modificado por el Decreto Foral 5/2006, que regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas:
Art.5: Las escaleras contarán con una altura libre mínima de 1,90 m medida desde cualquiera de sus puntos.
Art.12.1: La altura libre de las estancias de la vivienda deberá superar los 2,10 m.
Art.12.2: Los elementos de circulación de la vivienda tendrán una altura mínima de 2 m. La altura mínima de paso bajo marcos, dinteles, vigas, o similares será de 1,90 m.
Para subsanar los aspectos descritos deberá iniciar el trámite de Licencia de Obras en el Ayuntamiento. En el caso de plantear modificaciones de elementos estructurales, deberá presentar ante el Ayuntamiento Proyecto o Memoria Técnica realizada por técnico competente en la que se justifique la adecuación a la normativa de habitabilidad de Navarra y al Código Técnico de la Edificación (CTE).
Todo ello en virtud del Decreto Foral 5/2006, de 16 de enero, por el que se modifica el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad en las viviendas de la Comunidad Foral Navarra.
En tanto no sea atendido el presente requerimiento mediante la efectiva aportación de dicha documentación queda suspendido el plazo para resolver, según lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.”
En este sentido se ha de recordar que según lo dispuesto en el Anexo 1 del mencionado Decreto Foral 142/2004, las condiciones de habitabilidad contenidas en dicho anexo “tienen el carácter de básicas o mínimas, exigibles a toda vivienda y al edificio en el que se sitúen”, por lo que “el incumplimiento de estas condiciones determinará la denegación de la cédula de habitabilidad o su pérdida anticipada de vigencia, si la vivienda dispusiera de ella”.
Así pues, según lo observado por el personal técnico, la vivienda en cuestión incumple algunas de las condiciones básicas de habitabilidad, por lo que es imprescindible su subsanación en orden a obtener la cédula de habitabilidad solicitada.
No obstante lo anterior, no consta que el requerimiento haya sido hasta la fecha atendido ni contestado por el interesado”.
3. Como ha quedado reflejado, la queja se presenta por la disconformidad del interesado con un requerimiento efectuado por el departamento competente en materia de vivienda en un expediente de solicitud de cédula de habitabilidad relativo a una vivienda que tiene una antigüedad de más de cien años.
El autor de la queja manifiesta que su hermano ha estado viviendo en dicha vivienda durante años y él se ha mudado recientemente a la misma. Cuando fue a darse de alta en el suministro de luz le informaron que debía aportar la cédula de habitabilidad del inmueble. Tras acudir un técnico de la ORVE a la vivienda, le informaron que el techo de la cocina no tenía la altura necesaria y, por tanto, debía realizar las obras necesarias para adaptarse a la normativa. Manifiesta que tiene problemas de salud, que su situación es insostenible y que, dada la antigüedad de la vivienda, resulta casi imposible realizar dichas obras.
El Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, por su parte, ha remitido el informe transcrito anteriormente, en el que se recoge el contenido del requerimiento realizado al autor de la queja.
4. El artículo 3.5 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de la Comunidad Foral de Navarra, dispone que “mediante Resolución del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda podrá eximirse del cumplimiento de alguna de las condiciones de habitabilidad establecidas en el Anexo I cuando concurran conjuntamente las circunstancias siguientes:
a) Que la construcción sea anterior al 1 de marzo de 1944.
b) Que se acredite el derecho de propiedad del residente o residentes sobre la construcción, así como su utilización por él mismo como alojamiento habitual, ambas circunstancias desde fecha anterior al 1 de julio de 1985. En este caso, la autorización de uso derivada de la cédula de habitabilidad se entenderá otorgada única y exclusivamente en beneficio del residente o residentes, que serán las únicas personas facultadas para contratar los suministros de agua, gas y electricidad”.
5. El autor de la queja es propietario de una vivienda que se construyó en el año 1900, según el certificado de la Secretaría del Ayuntamiento de Peralta.
La vivienda en cuestión fue adquirida por sus padres en el año 1972, según consta en la escritura de aceptación de herencia de 2013, habiendo sido utilizada tanto por los progenitores, en un primer momento, como por su hermano, con posterioridad.
Por tanto, se trata de la vivienda habitual de un núcleo familiar desde hace más de cincuenta años. La falta de la cédula de habitabilidad impide al autor de la queja darse de alta en los suministros de luz, lo cual supone la imposibilidad de seguir usándola como vivienda, por incumplir una normativa aprobada en el año 2004, es decir, muchos años después de su construcción.
Además, la vivienda ha obtenido el Informe de Evaluación de Edificio, es decir se ha valorado el estado general del edificio, sus elementos estructurales, constructivos y sus instalaciones sin constatarse ninguna deficiencia grave.
Dado que la vivienda reúne las condiciones de seguridad necesarias para el cumplimiento del fin al que está destinada, hogar familiar, pero incumple solo algunas de las condiciones establecidas por la normativa reguladora de la concesión de la cédula de habitabilidad aprobada en el año 2004 (altura de alguna de las estancias y escaleras), que se trata de una construcción anterior al año 1944, y desde el año 1972 ha sido utilizada como alojamiento habitual por la familia del autor de la queja, esta institución estima necesario recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos que deje sin efecto el requerimiento efectuado y conceda al autor de la queja la cedula de habitabilidad solicitada. En el contexto en que se plantea la controversia, privar al interesado, hermano e hijo de los anteriores ocupantes de la vivienda, de la posibilidad de residir en la misma por una cuestión relativa a la altura de determinadas estancias o partes del inmueble, produce un resultado injusto y desproporcionado, que no se compadece con el derecho a la vivienda y la necesidad de protegerlo.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos que deje sin efecto el requerimiento efectuado y conceda al autor de la queja la cedula de habitabilidad solicitada.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2022 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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