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Urbanismo y Vivienda
Tema: El mal estado de los muros medianiles de la vivienda de la autora de la queja tras un derribo autorizado por el ayuntamiento de Gallipienzo
Alcalde de Gallipienzo
Señor Alcalde:
1. El 21 de octubre de 2021 esta institución recibió un escrito de la señora [...], mediante el que formulaba una queja frente al Ayuntamiento de Gallipienzo, por el estado de los muros medianiles de su vivienda tras un derribo autorizado por dicho ayuntamiento.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Gallipienzo, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“La vivienda situada en (…) presentaba un estado que amenaza la integridad de las viviendas colindantes y viandantes. Debido a su estado de abandono los muros de contención a la calle habían ido cediendo, con el riesgo de que fueran cediendo aún más o incluso desplomarse.
En consecuencia, el Ayuntamiento de Gallipienzo requirió a los propietarios de la vivienda afectada (una comunidad de herederos) la ejecución de las obras necesarias para el cumplimiento de los deberes de conservación que tienen como propietarios de la parcela citada, con el fin de evitar el evidente riesgo sobre personas y bienes que la actual situación pone en manifiesto. En aquel momento (noviembre de 2019) las medidas que se proponían realizar como actuaciones mínimas imprescindibles y de manera provisional para garantizar la seguridad hacia la vía pública y las parcelas colindantes son las que a continuación eran:
- En el primer tramo de fachada hacia la Calle La Cuesta de la parcela 144; desmontar el muro desde la parte inferior de la ventana existente a nivel de planta primera.
- Derruir/desmontar la parte superior del muro esquinero que delimita la parcela con la calle Opaco.
- Retirar los escombros y mampuestos de la calle La Cuesta.
- Eliminan reemplazar/recolocar las tejas y elementos inestables del alero hacia la calle La cuesta y en la calle Opaco.
- Eliminar trozos de revoco suelto de la fachada principal.
- Cerrar todos los huecos para evitar la entrada de personas y animales.
- Limpiar los escombros, material derruido y elementos inestables del interior de la edificación, apuntalando aquellos que presenten riesgo.
Sin embargo, el 4 de marzo de 2020 se constató la presencia de maquinaria de derribo que había accedido a la parcela catastral 145 desde la calle Opaco localizada en su parte inferior y que había iniciado la demolición de la parte norte de la edificación ubicada en la referida parcela. La intervención no se ajustaba a lo señalado en la orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento de Gallipienzo en noviembre de 2019, ofreciendo la misma una apariencia descontrolada y sin finalidad concreta.
Por todo ello, se les exigió la paralización inmediata de las actuaciones de derribo hasta la consecución de la oportuna licencia de obra obtenida tras la presentación y aprobación del correspondiente Proyecto Técnico que estudiara y determinase las acciones concretas a efectuar en las parcelas precisando como mínimo los siguientes aspectos:
- Elementos a demoler. Formas de ejecución. Medidas de seguridad para intervinientes y edificaciones anejas.
- Evacuación de escombros. Propuesta de ejecución. Medidas de seguridad para intervinientes y edificaciones anejas.
- Elementos a mantener. Estudio de su seguridad actual y en el futuro.
- Medidas para evitar afecciones (fundamentalmente por humedad) en propiedades y edificaciones colindantes.
Consecuentemente, los propietarios de la vivienda afectada presentaron el correspondiente Proyecto de Derribo firmado por el arquitecto técnico Don (…) y visado en el correspondiente Colegio Oficial en fecha 13 de mayo de 2020, así como el Estudio Básico de Seguridad y Salud y el Estudio de Gestión de Residuos de la referida demolición redactados por el mismo arquitecto técnico y visados en el correspondiente Colegio Oficial en fecha 13 de mayo de 2020.
Visto el informe favorable del arquitecto municipal número 5/20 de 20 de mayo de 2020, el 21 de mayo de 2020 se firmó Resolución de Alcaldía concediendo Licencia Municipal de Demolición para la vivienda situada en Calle La Cuesta, 10, 12. (Parcelas 144 y 145 del Polígono 1) de Gallipienzo.
Girada visita técnica del arquitecto municipal a las obras de demolición, el mismo señaló en su informe 2/2021 los elementos que se consideran deben completarse para estimar que las obras pueden darse por finalizadas:
• En el muro de la edificación emplazado en calle La Cuesta no se ha completado la demolición en una zona donde se ubica el cableado de fuerza y alumbrado que discurre por la fachada y no se han asegurado elementos que pueden caer sobre el espacio público y llegar a ocasionar accidentes no deseados que impliquen al Ayuntamiento.
• En el rincón de encuentro entre la parcela 144 y 145 sobre calle La Cuesta se halla sin finalizar la retirada de elementos que puedan desplomarse sobre la vía pública y asegurar la caída de algunos otros.
• En las zonas de acopio de piedras procedentes del derribo se deben retirar elementos extraños y de carácter no natural como plásticos, elementos metálicos, etc.
Consecuentemente, se ha requerido a la propiedad de la vivienda situada en Calle La Cuesta 10-12 (a través de Orden de Ejecución) para la ejecución de las medidas descritas anteriormente para dar por completadas y finalizadas las tareas de demolición; cuestión que se ha informado a los propietarios de la vivienda colindante. En la Orden de Ejecución se señala que en caso de no ejecutarse lo solicitado, el Ayuntamiento podrá proceder a su ejecución subsidiaria o imponer multas coercitivas.
No obstante, cabe señalar que todas las actuaciones derivadas del derribo deben ser imputadas a la persona que lo efectúa, que es el responsable de la operación de derribo y de que ésta se lleve a cabo de manera correcta desde un punto de vista técnico. No sólo eso, sino que si el derribo ocasiona algún tipo de daño en la vivienda colindante, el autor del derribo deberá indemnizar los daños y perjuicios que le ocasione al propietario colindante en virtud de la aplicación de la Ley 488 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, así como del art. 1902 CC”.
3. Según entiende esta institución, la dimensión civil de la controversia que se suscita (actuación de un particular y posibles daños a un tercero como consecuencia de los daños producidos en su propiedad por unas obras de derribo, que podrían llegar a ser reclamados ante la jurisdicción civil) no excluye la intervención administrativa en el asunto (la potestad administrativa de intervención o de limitación recae sobre actividades privadas, como sucede en el caso unas obras sometidas a licencia).
En la queja se denuncia que, como consecuencia de las obras de derribo iniciadas en la parcela colindante a la vivienda de los padres de la interesada, han comenzado a aparecer humedades en esta porque los muros medianiles que dan a la vivienda se encuentran desprotegidos de las inclemencias del tiempo, y porque existen escombros amontonados de piedra donde filtra el agua sin canalizar, habiéndose producido este último invierno nuevas humedades.
En el informe remitido por el Ayuntamiento de Gallipienzo se indica que, al iniciarse las obras de derribo sin la correspondiente licencia, se requirió a los propietarios del inmueble a que presentaran un proyecto técnico que estudiara y determinase las acciones concretas a efectuar en las parcelas, precisando como mínimo una serie de aspectos, entre los que se encontraba el relativo a las medidas para evitar afecciones (fundamentalmente por humedad) en propiedades y edificaciones colindantes.
Presentado el proyecto, el Ayuntamiento de Gallipienzo concedió la licencia de demolición.
4. Los artículos 202 y 203 de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, cuyo texto refundido se aprobó mediante el Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, establecen una serie de mecanismos para evitar que las obras que se realicen contravengan las condiciones señaladas en las licencias de obras.
Tales preceptos se sitúan en el marco de la regulación de la citada ley foral dedicada a la protección de la legalidad urbanística y a la restauración del orden infringido, y recogen el deber municipal de restauración de la legalidad ante conductas eventualmente infractoras de la normativa urbanística por ejecución de obras contraviniendo las preceptivas autorizaciones o licencias.
En este caso, la licencia de demolición se concedió con base en un proyecto técnico que debía contener medidas para evitar afecciones (fundamentalmente por humedad) en propiedades y edificaciones colindantes, aspecto que, según se denuncia en la queja, no se estaría cumpliendo, dadas las humedades aparecidas el último invierno en la vivienda de los padres de la interesada.
Por ello, esta institución ve necesario recomendar al Ayuntamiento de Gallipienzo que adopte las medidas necesarias para evitar que el derribo del inmueble al que alude la queja, ocasione afecciones (fundamentalmente por humedad) en propiedades y edificaciones colindantes.
5. En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he estimado necesario:
Recomendar al Ayuntamiento de Gallipienzo que adopte las medidas necesarias para evitar que el derribo del inmueble al que alude la queja, ocasione afecciones (fundamentalmente por humedad) en propiedades y edificaciones colindantes.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Gallipienzo informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2021 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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