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Agricultura, Comercio, Industria y Turismo
Tema: Petición de devolución de parte del arriendo de terreno rústico por ocupación de parte del terreno por el titular de la finca
Exp: 10/13/A
Nº: 103
Agricultura
El día 11 de enero del año en curso, se presentó escrito de queja por parte de doña [?], que versaba sobre acuerdos adoptados por el Concejo de Gazólaz.
Exponía que, con fecha 29 de octubre de 2008, cursó petición al Concejo, solicitando la devolución de parte del arriendo abonado en el año 2008 de la parcela catastral 270 perteneciente al comunal, por haberse limitado su superficie en 4.500 metros cuadrados, dado que el Concejo ocupó esa extensión para fines ajenos a su explotación agrícola.
Terminaba solicitando el ajuste del precio de la renta, teniendo en cuenta la superficie que no ha podido aprovechar.
A fin de resolver en la forma conveniente sobre esta queja y determinar mis posibilidades de actuación, de conformidad con las facultades que se confieren a esta Institución en la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de Navarra, se dirigió escrito a la Presidenta del Concejo de Gazólaz, para que informase sobre la cuestión planteada en la queja.
La señora Presidenta remitió el pasado 10 de febrero un informe en el que, literalmente, se expone:
“En el momento de la adjudicación, mediante subasta pública del arriendo de la parcela catastral núm. 270 del polígono 3, el Sr. [?] era conocedor de que dicha parcela se iba a ver afectada por las obras de saneamiento del Sector Ardoi y del Polígono Industrial de Gazólaz”.
Junto al informe, la Presidenta envió copia del acuerdo de la Junta Concejil, de 15 de octubre de 2009, en el que, a raíz de la instancia del hermano de la promotora de la queja solicitando el abono de la cosecha afectada por las obras de saneamiento y la medición de la nueva cabida de la finca, la Junta Concejil exigió el pago total de la renta a abonar en el año y “disponer la medición de la nueva cabida de la parcela a fin de ajustar el precio de la renta”.
Al haber conocido por el informe concejil que los daños en la cosecha eran debidos a las obras de saneamiento del Sector Ardoi, esta Institución comprobó que las obras “TO-255924 Saneamiento en alta de aguas residuales para los sectores Ardoi (Zizur Mayor) y actividades económicas de Gazólaz” fueron promovidas por la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona, por lo que, en escrito de 3 de marzo de 2010, me dirigí a ella para que me informara sobre la cuestión.
La respuesta del Presidente de la Mancomunidad tuvo entrada en esta Institución el pasado 26 de marzo. En la misma, exponía que:
“La tubería de saneamiento objeto de la citada queja no es una obra ejecutada por SCPSA (Servicios de la Comarca de Pamplona S.A.) y, a fecha de hoy tampoco ha sido recibida por la Mancomunidad, por lo tanto, no forma parte de las redes de saneamiento cuya titularidad corresponde a la Mancomunidad”
Una vez conocido el informe de la Mancomunidad, esta Institución se dirigió de nuevo al Concejo de Gazolaz para que informara sobre “quién es el responsable o titular de la tubería de saneamiento que transcurre por la parcela comunal 270 del polígono 3”.
La respuesta de la Presidenta del Concejo se recibió el pasado 19 de mayo. En ella no se hacía mención alguna a la titularidad de la tubería de saneamiento; en cambio, remitió copia del “Pliego de condiciones para el arriendo de las parcelas comunales”, documento que había sido pedido en dos ocasiones.
La obras realizadas en la parcela comunal arrendada al hermano de la promotora de la queja, no estaban incluidas en el proyecto “TO-255924 Saneamiento en alta de aguas residuales para los sectores Ardoi (Zizur Mayor) y actividades económicas de Gazólaz”, por lo que quedaron al margen tanto del acuerdo del Gobierno de Navarra, de 30 de octubre de 2006, declarando urgente, a efectos de expropiación forzosa, la ocupación de los bienes y derechos afectados por la ejecución del proyecto, como de las actuaciones administrativas derivadas de tal acuerdo, a saber, la “Aprobación definitiva del Proyecto de Obras”, efectuada por Resolución 1137/2006, de 11 de octubre, del Director General de Administración Local, así como de la convocatoria, dirigida a los titulares de bienes y derechos afectados, a comparecer para el levantamiento de “Actas previas a la ocupación de los bienes y derechos afectados por el Proyecto de Obras”, emplazados por Resolución 1265/2006, de 13 de noviembre, del Director General de Administración Local. En consecuencia, ni el titular de la parcela, el Concejo de Gazólaz, ni el arrendatario, percibieron compensación o justiprecio por la ocupación de los bienes y derechos afectados.
En consecuencia, las referidas obras de saneamiento hechas en la parcela comunal 270, del polígono 3, son ajenas, como se ha manifestado en el apartado anterior, al proyecto de obras definitivamente aprobado por la Administración de la Comunidad Foral. Se trata de una obra nueva realizada por la vía de hecho, esto es, sin mediar proyecto técnico ni la autorización administrativa correspondiente.
Lo ocurrido fue que la empresa Servicios de la Comarca de Pamplona S.A., saliéndose del trazado fijado en el proyecto que estaba ejecutando, instaló una tubería en la parcela comunal arrendada al hermano de la promotora de la queja, de la que ahora ni el Concejo ni la Mancomunidad reclaman su titularidad.
La descrita actuación, con independencia de quien sea el titular de la instalación, supone, a criterio de esta Institución, de un lado, la ejecución de obras en suelo no urbanizable al margen de los procedimientos y autorizaciones obligadas, y, de otro, un incumplimiento por parte del Concejo de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, esto es, en la explotación agrícola de la parcela arrendada, pues conoció dichas obras ilegales y, con su pasividad, consintió la invasión de la parcela del comunal por la empresa ejecutora de las obras.
Sin perjuicio de la conveniencia de proceder a la restauración de la legalidad urbanística, legalizando, en su caso, dichas obras, no puede obviarse que también es una actuación tipificada como infracción administrativa. Y, al respecto, dispone el artículo 210. 1 y 3 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que se considerará como persona responsable de la infracción urbanística al propietario del suelo en el cual se ha cometido la infracción, cuando ha tenido conocimiento de las obras infractoras. Y, en el presente caso, resulta indubitado que el Concejo de Gazólaz tuvo conocimiento de esas obras y las consintió, por lo que, junto con el director técnico y la empresa constructora, resulta ser uno de los responsables de la infracción urbanística cometida.
A su vez, el apartado quinto del citado artículo 210 establece que “quienes sufran daños o perjuicios a consecuencia de una infracción urbanística, podrán exigir de cualquiera de los responsables su resarcimiento e indemnización, con carácter solidario”.
Una vez descritos los hechos y la legislación urbanística aplicable a los mismos, cabe continuar el análisis al objeto de identificar al responsable de los daños ocasionados al arrendatario de la parcela invadida.
Como consecuencia directa e inmediata de las obras realizadas en la parcela arrendada, el arrendatario ha sufrido una merma en la cosecha, habiendo abonado, sin embargo, toda la renta anual sin que el Concejo le descontara cantidad alguna en proporción a la superficie afectada y a la merma de la cosecha. Estos hechos conllevan unos daños, esto es, un perjuicio económico, que el arrendatario no tiene la obligación jurídica de soportar. A ello hay que añadir que esos daños son directamente imputables al Concejo de Gazólaz, quien consintió las obras y los daños producidos sin que los compensase de ninguna manera.
En suma, a criterio de esta Institución, el Concejo de Gazólaz, en aplicación del citado artículo 210.5 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, resulta responsable, con carácter solidario, de los daños producidos.
Por tanto, en los términos previstos en el artículo 139 y siguientes de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico y Procedimiento Administrativo Común, el arrendatario de la parcela tiene derecho a ser indemnizado por el Concejo de Gazólaz por los perjuicios económicos que ha sufrido con motivo de las obras realizadas en la parcela comunal que tiene arrendada.
Por todo lo anterior, y de conformidad con el artículo 34.1 de la Ley Foral reguladora de la Institución
Recordar al Concejo de Gazólaz su deber legal de cumplir todas las determinaciones legales contenidas en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en la realización de obras en parcelas de suelo no urbanizable.
Recomendar al Concejo de Gazólaz que proceda a abonar al interesado una indemnización equivalente al perjuicio económico ocasionado por las obras realizadas en la parcela catastral 270.
Conceder un plazo de dos meses al Concejo de Gazólaz, para que informe sobre la aceptación de este recordatorio de deberes legales y recomendación, y de las medidas a adoptar al respecto, o, en su caso, de las razones que estime para no aceptarla, con la advertencia de que, de no hacerlo así, incluiré el caso en el informe anual al Parlamento de Navarra en los términos previstos en el apartado segundo del artículo 34 de la Ley Foral reguladora de esta Institución.
El Defensor del Pueblo de Navarra
Francisco Javier Enériz Olaechea
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