Vivienda

Urbanismo y Vivienda

Al Departamento de Fomento

EXP. 12/1169

En relación con la denegación de una subvención para la adquisición de una vivienda protegida, debido a la errónea información suministrada por la sociedad pública NASUVINSA:

Recomendar al Departamento que realice los trámites oportunos para otorgar a la promotora de la queja la subvención correspondiente a la compra de una vivienda de protección oficial de segunda mano, ante la confusión que ha podido existir con la cláusula que se incorpora en el momento del visado del contrato de esta clase de viviendas.
Sugerir al citado Departamento que: a) modifique la redacción de la cláusula que se incorpora en el visado de este tipo de viviendas de segunda mano, en la que se señala que podrá abonarse de oficio la subvención, cuando luego en la práctica no es así; y b) revise los canales de información a los posibles perceptores de subvenciones a la vivienda protegida para que la información que reciban sea amplia, clara y sencilla, en especial en lo relativo a los plazos para solicitarlas.

EXP. 12/1245

En relación con la imposibilidad de acceder a una vivienda de protección oficial, que precisa por su próximo divorcio:

Sugerir al Departamento que impulse la aprobación de una norma, con el rango que corresponda, que favorezca la adjudicación de viviendas protegidas vacantes a personas con necesidad de acceso a una vivienda, aun cuando pudieran no satisfacer alguno de los requisitos actualmente establecidos.
Sugerir al Departamento que estudie, con carácter especial, la problemática que se plantea con ocasión de las operaciones de disolución y partición de sociedades matrimoniales, procurando favorecer el derecho a la vivienda de las personas separadas o divorciadas.

EXP. 13/2

En relación con un cambio de domicilio que solicitó a la sociedad pública NASUVINSA:

Sugerir al Departamento que agilice la adjudicación al autor de la queja de una vivienda de las incluidas en la bolsa de alquiler de la Rochapea (Pamplona), en cuanto exista una vacante en dicha zona.

EXP. 13/5

En relación con la falta de reparación de defectos de una vivienda protegida:

Recomendar al Departamento (o, a través de él, a su sociedad pública NASUVINSA) que devuelva al interesado la cantidad anticipada, a modo de señal, para la adquisición de la vivienda protegida a que se refiere la queja.

EXP. 13/57M

En relación con la falta de concesión de subvención para el alquiler de la vivienda:

Sugerir al Departamento que estudie de nuevo la situación económica de la ciudadana y valore otorgarle la subvención para el alquiler de la vivienda, a la vista de sus circunstancias económicas.

EXP. 13/99

En relación con una resolución, del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, por la que se deniega la solicitud de desocupación de vivienda protegida:

Recomendar al Departamento que autorice al autor de la queja la desocupación de la vivienda protegida de la que es titular, durante su estancia en el extranjero como profesor visitante conforme al contrato que haya suscrito al respecto.

EXP. 13/175

En relación con la imposibilidad de hacer frente al pago de la renta que se le exige por el disfrute de una vivienda de protección oficial:

Recomendar al Departamento que valore las circunstancias económicas actuales de la unidad familiar formada por la autora de la queja y su hijo menor, arbitrando alguna medida que garantice la continuidad en el disfrute del derecho a la vivienda.

EXP. 13/192

En relación con la devolución de la renta básica de emancipación de los jóvenes que se le concedió en el año 2008:

Sugerir al Departamento que revoque la resolución de reintegro de las cantidades percibidas por el promotor de la queja, beneficiario de la renta básica de emancipación.

EXP. 13/197SN

En relación con la denegación de subvención para el alquiler de la vivienda:

Sugerir al Departamento que estudie la posibilidad de introducir en el Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, las modificaciones oportunas al objeto de flexibilizar la valoración de la situación económica de los arrendatarios a tiempo real, permitiendo excepcionar el régimen general del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, y mantener la subvención al alquiler cuando acreditan que, por circunstancias sobrevenidas a las del año de referencia de la declaración, carecen de ingresos suficientes.
Recomendar al Departamento que valore las circunstancias económicas actuales de la unidad familiar formada por el autor de la queja, su mujer y sus dos hijos menores, arbitrando alguna medida que garantice la continuidad en el disfrute del derecho a la vivienda.

EXP. 13/261M

En relación con las dificultades del promotor de la queja para el acceso al alquiler de una vivienda a la sociedad pública NASUVINSA:

Sugerir al Departamento que realice, a través de la sociedad pública NASUVINSA, las gestiones oportunas que permiten lo antes posible la adjudicación de una vivienda a la interesada, y que esta le sea asequible de acuerdo con su capacidad económica, con la finalidad de contribuir a la mejora de su precaria situación económica.

EXP. 13/278

En relación con la información facilitada para acceder a una vivienda protegida en alquiler y a la subvención correspondiente:

Sugerir al Departamento que inspeccione la actuación de la entidad promotora en la adjudicación de la vivienda en régimen de alquiler atribuida a la autora de la queja, con vistas a la adopción de medidas correctoras, si procede, y de mejora del servicio prestado a los ciudadanos.
Sugerir al Departamento que valore las circunstancias económicas actuales de la unidad familiar formada por la autora de la queja y su hijo menor, arbitrando medidas que garanticen la continuidad en el disfrute del derecho a la vivienda adjudica en régimen de alquiler y, en particular, la concesión de una subvención que permita abonar su importe.

EXP. 13/293

En relación con la devolución en malas condiciones de su vivienda, que había cedido para alquiler a la sociedad pública NASUVINSA:

Recomendar al Departamento que imparta instrucciones a NASUVINSA para que, con carácter previo a la devolución de la vivienda a su propietario, asuma el arreglo de los posibles daños en la vivienda causados por el inquilino, así como las deudas que pueda tener pendiente de abono por suministros u otras causas, sin perjuicio de su posterior repercusión frente al inquilino ejerciendo las acciones que procedan.
Recomendar al Departamento que imparta instrucciones a NASUVINSA para que, previas las comprobaciones necesarias, proceda a estudiar si el autor de la queja debe ser compensado de los gastos que haya podido asumir y que sean imputables al inquilino y, si así procede, que se le abone dicha compensación lo antes posible.

EXP. 13/321

En relación con la renuncia a una vivienda de protección oficial:

Recomendar al Departamento que inspeccione y, en su caso, adopte las medidas procedentes, incluso sancionadoras si fuera menester, ante la actuación de la empresa promotora que refiere la autora de la queja, derivadas de la renuncia motivada al contrato.

EXP. 13/322M

En relación con la exigencia de la devolución de la renta básica de emancipación:

Sugerir al Departamento que reconsidere la negativa a mantener el reconocimiento de la ayuda concedida en su día a la promotora de la queja, tanto por las razones de fondo que se han apuntado, como por los indicios que existen en cuanto a la posible caducidad del expediente revisor.

EXP. 13/370M

En relación con la denegación de una subvención para la adquisición de una vivienda protegida:

Sugerir al Departamento que, a la vista de la documentación aportada por la autora de la queja, proceda a rectificar el acto desestimatorio y, por tanto, conceda la subvención.

EXP. 13/401

En relación con la revocación y reintegro de la renta básica de emancipación:

Recomendar al Departamento que deje sin efecto el reintegro de la renta básica de emancipación percibida en 2009 por el autor de la queja, por considerarse que ha caducado el procedimiento de revocación de la ayuda.

EXP. 13/446M

En relación con la imposibilidad de abonar el precio de alquiler de la vivienda protegida en que reside:

Recomendar al Departamento que valore las circunstancias económicas actuales de la unidad familiar formada por la autora de la queja y sus dos hijas, arbitrando alguna medida que garantice a esta familia la continuidad en el disfrute del derecho a la vivienda.

EXP. 13/482M

En relación con la pretensión de la promotora de la queja de vender una vivienda protegida:

Sugerir al Departamento que nuevamente estudie y valore la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo legal sobre la vivienda de protección, propiedad de la autora de la queja.

EXP. 13/492SN

En relación con los requisitos del programa de alquiler de vivienda usada:

Sugerir al Departamento que desarrolle lo previsto en el artículo 13.3, letra b), de la Ley Foral del derecho a la vivienda, con vistas a determinar la posibilidad de excepción del requisito previo de desocupación de la vivienda por periodo de un año, exigido para el acceso a la bolsa de alquiler.

EXP. 13/550

En relación con el retraso sufrido en recibir la resolución administrativa de reintegro de la ayuda por emancipación:

Recomendar al Departamento que inste de nuevo al Ministerio de Fomento en dar de alta el expediente de reintegro de la autora de la queja, al efecto de poder tramitar la carta de pago y posibilitar el pago de la cantidad debida, sin que se generen intereses de demora por el retraso en la gestión imputable a la Administración.

EXP. 13/669

En relación con el sistema de cálculo del alquiler de una vivienda de protección oficial:

Sugerir al Departamento que estudie y adopte medidas que, en relación con la concesión de subvenciones para el alquiler de viviendas protegidas, modulen las consecuencias de aplicar la regla de cómputo de ingresos determinada por el artículo 8 del Decreto Foral 31/2013, de 18 de septiembre, por la referencia temporal que introduce, al efecto de valorar el mantenimiento de las ayudas en los casos en que la situación de necesidad así lo justifique, contando, si fuera preciso, con la colaboración de los servicios sociales.

AO_16_13 y AO_20_13

En relación con la disconformidad de los arrendatarios de viviendas protegidas, con el hecho de que, a efectos de valorar su capacidad económica para la concesión de subvenciones públicas al arrendamiento, la Administración tome como referencia los ingresos habidos dos años atrás:

Sugerir al Departamento que, a efectos de la valoración de los ingresos de las unidades familiares que residan en viviendas protegidas en régimen de alquiler y del otorgamiento de subvenciones para dicha finalidad, considere la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentada.

Al Departamento de Políticas Sociales

EXP. 13/643

En relación con la falta de respuesta a una instancia presentada en el registro general solicitando que se constate la situación legal de las viviendas y que se posibilite que las viviendas vacías puedan ser utilizadas:

Recordar al Departamento su deber legal de contestar, en tiempo y forma, las solicitudes que le dirijan los ciudadanos, y recomendarle que conteste por escrito lo antes posible a esta concreta solicitud.

Al Ayuntamiento de Pamplona

EXP. 13/103

En relación con la falta de arreglo de desperfectos y humedades en un piso propiedad del Ayuntamiento de Pamplona que tiene arrendado:

Sugerir al Ayuntamiento que tome la iniciativa de dialogar con el autor de la queja al objeto de poder alcanzar un acuerdo en orden a efectuar las reparaciones todavía pendientes y cuya ejecución corresponda realizar y financiar al Ayuntamiento.

A la Defensora del Pueblo de España

AO_04_13SN

En relación con la escasa eficacia del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios:

Sugerir a la Defensora del Pueblo que promueva las actuaciones que considere oportuno para que se introduzcan en el texto las siguientes modificaciones que se proponen, para una mejor protección de los derechos de los menores de edad y de las familias con menos recursos económicos:

1. Sustituir las letras b) y c) del número 2 del artículo 1 por el siguiente texto: unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
  
  De este modo, se daría la obligada protección jurídica, no solo a la familia, sino también a los niños, los cuales tienen, en todos los casos, derecho a su vivienda. Esta modificación permitiría el cumplimiento, tanto del artículo 39.4 de la Constitución, como de los artículos 1 (“se entiende por niño toda ser humano menor de dieciocho años de edad”) y 27.2 de la Convención de los Derechos del Niño (“los Estados parte proporcionarán asistencia material y programas de apoyo, particularmente con respecto a la vivienda”).
2. Elevar a cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), por ser la cuantía del número 3 a) del artículo 1, de tres veces este indicador, excesivamente baja.
3. Transformar las letras a) con la modificación anterior, b), y c) del número 3 del artículo 1, en supuestos de especial vulnerabilidad por sí solos cada uno de ellos, de tal forma que no sean circunstancias económicas que hayan de sumarse, a modo de requisitos a cumplir, a los supuestos de vulnerabilidad del número 2 del artículo 1. Así, el artículo 1 contemplaría, con las modificaciones anteriores, nueve supuestos de vulnerabilidad. En este caso, procedería suprimir la letra d).
  
  Estos supuestos se aplicarían, en todo caso, a la suspensión de los lanzamientos sobre la vivienda habitual del titular y siempre que este fuera la única disponible por él.
4. Revisar la procedencia de la excesiva documentación que requiere el artículo 2 y tratar de reducirla a la necesaria, más aún si la mayoría de los beneficiarios de estas medidas son, en su mayoría, gente humilde.
5. Incluir, en el texto del artículo 2, un nuevo número que exima la expedición de los documentos relacionados en este precepto del pago de tasa, tarifa o precio.
6. Señalar en una nueva disposición adicional, a incluir en el Real Decreto-ley, que las Comunidades Autónomas y los municipios podrán disponer servicios de orientación, asesoramiento y, en su caso, defensa de las unidades familiares, así como de servicios de mediación. Se concibe esta propuesta no como un precepto que obligue, sino como una invitación, en momentos de un grave problema social, a las Administraciones municipal y autonómica a que se impliquen todavía más en apoyar a quienes lo necesiten mediante los medios que puedan disponer, dirigidos a la mediación, orientación y defensa de su derecho constitucional a la vivienda.

AO_10_13SN

En relación con las ejecuciones hipotecarias y el problema social de privación a miles de personas de su vivienda destinada a domicilio habitual y permanente de forma personal o familiar, como consecuencia del sobreendeudamiento, se formulan las siguientes sugerencias:

Primera. Que, por parte de la institución de la Defensora del Pueblo se analice y valore instar del Gobierno de España o, en su caso, de las Cortes Generales, la rápida tramitación de una norma legal, con el rango que se precise (Real Decreto-ley o ley por el procedimiento de urgencia y comisión), para incorporar a la legislación relacionada con la ejecución hipotecaria la posibilidad del consumidor de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de las cláusulas contractuales que constituyan el fundamento del título ejecutivo, y que en dicha legislación se permita al juez que conozca del proceso adoptar medidas cautelares, entre ellas, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de la decisión final, en todo caso, potenciando la autonomía del juez para la libre valoración de las circunstancias personales, familiares o de otra índole similar que concurran en cada supuesto sometido a su conocimiento, así como sus facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes.
Segunda. Que, por la misma institución de su presidencia, se valore instar que dicha legislación contemple la posibilidad de ser aplicada a los procesos de ejecución hipotecaria en curso conforme a la normativa española a que se refiere la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para evitar que la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, se vea ignorada, con desconocimiento de su efecto obligatorio y también directo (pues como ha afirmado la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión, cuando la Directiva es clara y detallada, genera derechos al ciudadano) y, sobre todo, de su resultado perseguido.
Tercera. Que también se valore instar, por la institución de su presidencia, si así lo considera oportuno, que se analicen las posibilidades de aplicación de la nueva regulación legal a procesos de ejecución hipotecaria habidos hasta ahora. Según se colige de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la normativa nacional ha desconocido e ignorado los derechos y garantías que impone la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, y, por lo tanto, se han aplicado y triunfado cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, cláusulas que, conforme a nuestro ordenamiento jurídico, han sido contrarias a las leyes, a la moral o al orden público y que no podían establecerse por los contratantes (artículo 1255 del Código Civil). Cláusulas que podrían ser nulas de pleno derecho por ser contrarias a las normas imperativas y a las prohibitivas (artículo 6.3 del Código Civil) y que no quedarían amparadas, en cuanto manifestación de abuso del derecho o ejercicio antisocial del mismo, dando lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia del abuso (artículo 7.2 del Código Civil). Cláusulas abusivas que, conforme a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre), serían nulas de pleno derecho y habría que tenerlas por no puestas, debiendo volver a la prevalencia del principio de la buena fe objetiva (artículo 83 del Texto Refundido de la Ley). Y estas normas de protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas son aplicables cualquiera que sea la Ley que las partes hayan elegido para regir el contrato en el territorio de la Unión Europea, incluso en el caso de bienes inmuebles.

Por ello, la nueva regulación legal debería contemplar alguna modalidad de acción judicial que permitiese, mediante la oportuna instancia, revisar las sentencias dictadas en los últimos años conforme a la legislación hipotecaria nacional en las que el fallo se hubiera basado, como en el caso de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en cláusulas del contrato de préstamo, susceptibles de ser consideradas ahora como nulas de pleno derecho y, por tanto, no puestas, cuando, además, no fue posible alegar en el proceso de ejecución hipotecaria ese carácter abusivo de la cláusula contractual ante el juez por no admitirlo la legislación interna.

El ordenamiento jurídico español contempla, con carácter general, la posibilidad de interponer recursos extraordinarios de revisión contra las sentencias firmes, pero entre los motivos para la revisión no encaja un hecho tan relevante como la fuerza de una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que declare, con carácter general, el desconocimiento del Derecho de la Unión Europea, prevalente sobre el nacional en una cuestión de prejudicialidad.

Por ello, no arbitrar esa vía judicial para la revisión de las sentencias dictadas con arreglo a una legislación nacional que ha amparado cláusulas abusivas y que ha dejado indefenso al demandado ante estas, supondría haber desconocido y desplazado el Derecho de la Unión Europea, prevalente sobre el Derecho nacional (desde la sentencia del Tribunal de Justicia Enel-Costa de 1954) y, en consecuencia, haber aplicado un Derecho contrario al ordenamiento jurídico comunitario. Como ha declarado la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión, es el Derecho comunitario o de la Unión el que desplaza las normas del Derecho interno de los Estados miembros, y no al revés (sentencia Van Gend-Loos, de 1963, y otras tantas).
Cuarta. Que por la misma institución de su presidencia, se valore instar, si lo ve oportuno, a que la legislación para la defensa de los consumidores y usuarios declare como cláusula abusiva aquellas que, en los contratos de préstamo, establezcan intereses de demora anuales superiores a los fijados como interés legal del dinero más tres puntos o el interés legal de demora más dos puntos.
Quinta. Que por la misma institución de su presidencia se valore instar, si lo ve oportuno, a que la legislación para la defensa de los consumidores y usuarios declare como cláusula abusiva aquellas que, en los contratos de préstamo, prevean la facultad de la prestamista de declarar exigible la totalidad del préstamo en el caso de que alguno de los plazos pactados venza sin que el deudor haya cumplido su obligación de pago de una parte del capital o de los intereses del préstamo, de tal forma que se valore si no sería más justo exigir la posibilidad de reclamar las cantidades realmente adeudadas cuando se hayan superado, al menos, tres plazos pactados.
Sexta. Que se analice instar la incorporación al ordenamiento jurídico hipotecario de la institución de la dación en pago, de forma total o parcial, a voluntad del deudor y hasta una cuantía prefijada legalmente en determinados supuestos tasados, relacionados con la vivienda habitual y permanente y con determinados deudores de ingresos más modestos. Como puede verse en el caso de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el deudor, tras ver subastada su vivienda y adjudicada a favor del acreedor, continúa debiendo un importe que se aproxima al del préstamo solicitado. En cambio, la entidad prestamista obtiene la titularidad de la vivienda (por un 50% del precio de subasta) y sigue siendo acreedora de la mayor parte del importe del préstamo.
Séptima. Que se analice instar la revisión al alza del porcentaje del 50% como valor de adjudicación en la subasta pública en la que no se presente oferta, a que se refiere la Ley de Enjuiciamiento Civil. La existencia de este porcentaje tan bajo tiene el efecto pernicioso de que el deudor no se libera de la deuda y, en cambio, pierde la vivienda, lo que parece un supuesto excesivamente perjudicial y gravoso para su patrimonio, mientras que, por el contrario, el de la entidad prestataria se enriquece entre la suma de préstamo y vivienda.

AO_22_13

En relación con la devolución de la renta de emancipación y los perjuicios económicos que le suponen los retrasos imputables exclusivamente al Ministerio de Fomento, en cuanto generan una cuantía mayor a devolver en concepto de intereses de demora:

Sugerir a la Defensora del Pueblo que inicie la correspondiente investigación y, de verlo necesario, formule al Ministerio de Fomento las oportunas recomendaciones, sugerencias o recordatorios de deberes legales, por la demora en la elaboración de los correspondientes expedientes de reintegro y cartas de pago, por cuanto ese tiempo de demora imputable a él provoca un aumento de los intereses de demora a abonar por el perceptor de la ayuda.

P13_13

En relación con la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido, para que se fije el tipo del IVA de las viviendas de protección oficial en el 4%:

Sugerir a la Defensora del Pueblo de España que valorare promover la correspondiente modificación legislativa, con vistas a fijar el tipo del IVA de las viviendas protegidas en el 4%.