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Hirigintza eta Etxebizitza
Gaia: La falta de contestación del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos a una instancia relativa a las condiciones de habitabilidad de una vivienda.
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 4 de mayo de 2023 esta institución recibió un escrito del señor […], mediante el que formulaba una queja por las condiciones de habitabilidad de la vivienda en la que reside y por la falta de contestación a una instancia presentada sobre el asunto.
En dicho escrito, exponía que:
a) En el año 2019 presentó un escrito ante el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos denunciando las deficiencias constructivas del edificio en el que habitaba.
b) El 24 de septiembre de 2019 recibió un escrito en que se le requería la presentación de los informes periciales existentes.
c) Pese a que aportó dichos informes periciales, no se llevó a cabo ninguna actuación.
d) Ante la inactividad de la Administración, el 24 de enero de 2023 presentó un nuevo escrito alegando que la situación expuesta en el año 2019 persiste.
e) No había dado todavía respuesta a dicho escrito.
f) Teme que el edificio se derrumbe, pues la edificación no cumpliría con las condiciones mínimas de habitabilidad y, en consecuencia, no se le debería haber concedido una cédula de habitabilidad.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“En septiembre de 2019 don (…) tramitó denuncia ante el Servicio de Vivienda sobre deficiencias constructivas en el edificio situado en C/ (…) de Peralta y pérdida anticipada de vigencia de las cédulas de habitabilidad del mismo, así como otros problemas con su comunidad de vecinos y el promotor de las viviendas. Existía, según relataba él mismo, denuncia ante el juzgado de Tafalla
El 24 de septiembre de 2022 el Jefe de Sección de Edificación le informó lo siguiente:
‘En el caso de constatarse que las viviendas no cuentan con condiciones de seguridad o impermeabilidad, la pérdida anticipada de vigencia de las cedulas de habitabilidad afectaría a la totalidad de las viviendas del edificio.
Dada la gravedad de las consecuencias que podría generar esta situación a los vecinos y puesto que existe un procedimiento judicial finalizado, se le requiere para que la comunidad de propietarios aporte, en el plazo de dos meses contado desde la recepción de este escrito, la sentencia judicial así como los informes periciales existentes, o en su caso los motivos para no hacerlo, como actuación previa para la iniciación del procedimiento de declaración de pérdida anticipada de vigencia de las cédulas previsto en el artículo 13 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad en las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra’.
No obstante, la documentación requerida no fue enviada por el denunciante, por lo que no se inició expediente.
El 24 de enero de 2023 se remite por don (…) nueva instancia indicando que la situación de 2019 persiste, sin aportar nueva documentación.
El 22 de mayo de 2023 se remite informe al Sr. (…) comunicando que el Servicio de Vivienda solo puede intervenir en denuncias relativas a defectos de construcción de viviendas protegidas (VPO y VPT), conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional 20º de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, careciendo el Departamento de competencias para la tramitación de su reclamación, puesto que se trata de viviendas libres, indicándole que puede reclamar por vía civil ante los tribunales”.
3. En la presente queja, se plantean dos cuestiones: por un lado, una de índole material, concerniente a la supuesta inactividad de la Administración a raíz de una denuncia presentada en el 2019 de deficiencias en un inmueble; y, por otro lado, otra de índole formal, relativa a la falta de respuesta a un escrito exponiendo que el problema persistía.
4. Respecto a la primera de las cuestiones, a la vista de la información obrante en el expediente, cabe concluir que:
a) En una fecha indeterminada del año 2019, el interesado y otro vecino presentaron un escrito denunciando diversos problemas relativos a la situación de un inmueble.
b) El 24 de septiembre de 2019 se contestó a dicho escrito, exponiendo que, a la vista de lo expuesto en la denuncia, las viviendas sitas en el inmueble podrían perder la cédula de habitabilidad y, por tanto, teniendo en cuenta las consecuencias que esto tendría, se requirió no a los denunciantes, sino a la Comunidad de Propietarios, la aportación en el plazo de 2 meses de una documentación tendente a verificar lo denunciado –“se le requiere para que la comunidad de propietarios aporte, en el plazo de dos meses contado desde la recepción de este escrito, la sentencia judicial así como los informes periciales existentes, o en su caso los motivos para no hacerlo, como actuación previa para la iniciación del procedimiento de declaración de pérdida anticipada de vigencia de las cédulas” (énfasis añadido)–.
c) El 14 de octubre de 2019 el interesado y el otro denunciante presentaron un nuevo escrito, exponiendo que la Comunidad de Propietario en momento alguno ha tenido voluntad de denunciar la situación y, por ello, añadían que, en caso de que la Comunidad no aportase la documentación requerida, la aportarían ellos. Asimismo, en el escrito se exponían los diferentes problemas que los denunciantes estarían teniendo con el promotor del inmueble, su Comunidad de Propietarios y su Administradora.
d) No se presentó la documentación requerida y el expediente de pérdida anticipada de vigencia de las cédulas de habitabilidad ni siquiera se inició.
e) El 24 de enero de 2023 presentó un escrito señalando lo siguiente:
“La situación expuesta en 2019 persiste y se solicita se revisen las condiciones de habitabilidad”.
f) El 22 de mayo de 2023 se contestó al escrito señalando que, al amparo de lo previsto en la Disposición Adicional Vigésima de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, el Departamento únicamente puede intervenir en relación con denuncias relativas a defectos de construcción de viviendas protegidas, no en caso de viviendas libres.
5. Esta institución comparte con el Departamento que, tratándose de defectos constructivos que afectan a una vivienda libre, la vía para buscar su reparación por parte de los posibles responsables es ante los tribunales, bien sea mediante acciones de saneamiento por vicios ocultos (Ley 567 del Fuero Nuevo y artículos 1484 y siguientes del Código Civil) o mediante acciones destinadas a hacer valer la garantía (artículo 1591 del Código Civil y artículos 17 y siguientes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
No obstante, de los escritos de 14 de octubre de 2019 y de 24 de enero de 2023 no se desprende que la voluntad de los denunciantes sea la reparación de los defectos constructivos, sino la comprobación de que el inmueble no reúne las condiciones de habitabilidad.
6. En relación con la pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad, el artículo 12 del Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, prevé lo siguiente:
“El Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra podrá, en cualquier momento, tramitar expediente sobre la posible pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad, para comprobar si se ha dejado de cumplir alguna de las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas” (énfasis añadido).
Seguidamente, en relación con el procedimiento de declaración de la pérdida anticipada de vigente, el artículo 13 del Decreto Foral 142/2004 dispone lo siguiente:
“1. Recibida comunicación, denuncia o informe sobre un supuesto de incumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad, el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda podrá acordar la instrucción de una información reservada o la apertura de un expediente sobre la posible pérdida anticipada de vigencia de la cédula.
2. El expediente se incoará mediante Resolución del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda, que nombrará Instructor y Secretario.
3. Se formulará un pliego de imputación de deficiencias, que se notificará a los interesados para que aleguen lo que estimen conveniente en el plazo de diez días hábiles.
4. La propuesta de resolución será, asimismo, notificada a los interesados para que aleguen lo que estimen conveniente en el plazo de cinco días hábiles.
5. El expediente concluirá mediante Resolución del Director General de Ordenación del Territorio y Vivienda.
6. Para garantizar el cumplimiento de lo dispuesto en la Resolución recaída, se podrán utilizar los medios de ejecución forzosa previstos en la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común”.
7. Teniendo en cuenta esta normativa, esta institución considera que:
a) La argumentación contenida en el escrito del Departamento de 22 de mayo de 2023 conforme a la cual no puede acceder a la petición del interesado de revisar las condiciones de habitabilidad del inmueble por ser éste una vivienda protegida, además de contradecir un acto propio previo –en el escrito de 24 de septiembre de 2019 el mismo Departamento no cuestionaba que, a partir de una denuncia de los mismos sujetos, se pudiera incoar un expediente sobre el mismo objeto–, contradice el artículo 13.1 del Decreto Foral 142/2004, que reconoce que el expediente se podrá incoar a partir de la recepción de comunicaciones, denuncias o informes sobre un posible incumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad.
b) Siendo cierto que la resolución del expediente de pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad puede tener un enorme impacto sobre el resto de propietarios e inquilinos del inmueble objeto de controversia, el artículo 13.1 del Decreto Foral 142/2004 ya prevé que, comprobadas las deficiencias, éstas se comunicarán a aquellos para que formulen alegaciones.
Siendo así, esta institución no entiende el razonamiento en que se fundamenta el escrito de 24 de septiembre de 2019 conforme al cual, como la pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad tendrá un impacto significativo sobre el resto de propietario e inquilinos, en lugar de requerir la presentación de documentación que demuestre el incumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad a los denunciantes, se requiere a la Comunidad de Propietarios, a la que, por otro lado, tampoco consta que se le mandase ningún escrito o requerimiento al respecto.
c) Asimismo, vinculado con lo anterior, esta institución tampoco comprende cómo, tras recibir el escrito de 14 de octubre de 2019, al constatar que la Comunidad de Propietarios no presentaba la documentación requerida, el Departamento no se dirigiera a los denunciantes para aportarla, cuando estos ya manifestaban expresamente en dicho escrito que, en caso de no atender el requerimiento la Comunidad de Propietarios, ellos podrían aportarla.
Por todo ello, esta institución estima conveniente sugerir al Departamento que, previa presentación por parte del interesado de la documentación requerida en el escrito de 24 de septiembre de 2019, a la vista de la misma, examine si corresponde incoar el expediente de pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad por no cumplir el inmueble objeto de controversia los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos en la legislación vigente.
8. En relación con la segunda de las cuestiones, cabe señalar que el artículo 21.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, establece la obligación de las Administraciones Públicas de “dictar resolución expresa y notificarla en todos los procedimientos cualquiera que sea su forma de iniciación”.
Respecto a las coordenadas temporales en que debe realizarse esta tarea de resolución y notificación, el apartado 2 del mismo artículo prevé que el “plazo máximo en el que debe notificarse la resolución expresa será el fijado por la norma reguladora del correspondiente procedimiento”. Asimismo, el apartado 3 añade que, cuando “las normas reguladoras de los procedimientos no fijen el plazo máximo, éste será de tres meses”.
En el presente caso, no existe controversia en que el interesado presentó un escrito el 24 de enero de 2023, el cual no fue respondido hasta el 22 de mayo de 2023.
Siendo así, en la medida en que se habría superado el plazo legalmente previsto para ello, esta institución estima conveniente recordar al Departamento su deber de atender los escritos de la ciudadanía en tiempo y forma.
9. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Sugerir al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos que, previa presentación por parte del interesado de la documentación en su día requerida, a la vista de la misma, examine si corresponde incoar el expediente de pérdida anticipada de vigencia de la cédula de habitabilidad por no cumplir el inmueble objeto de controversia los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos en la legislación vigente.
b) Recordar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos su deber de atender en tiempo y forma los escritos de la ciudadanía.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2023 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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