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Gaia: La demora en ejecutar obras en un edificio cuyo estado representa un peligro actual y potencial para la seguridad de la ciudadanía.
Alcalde de Corella
Señor Alcalde:
1.El 1 de abril de 2022 esta institución recibió un escrito de [...], mediante el que formula una queja frente al Ayuntamiento de Corella, por la demora en ejecutar obras en un edificio.
En dicho escrito, exponía que:
a) Es propietario de una vivienda sita en la parcela 235 del catastro de Corella.
b) Ante el deterioro del edificio, el Ayuntamiento de Corella emitió una orden de derribo de las parcelas 231, 232, 237 y 238.
c) Ante la falta de actuación de los propietarios, fue el propio Ayuntamiento quién efectuó un derribo parcial del edificio y, posteriormente, giró la factura a los propietarios del inmueble de conformidad con la cuota de participación de estos en el mismo.
d) Él pagó la parte que le correspondía, más de 4.000€, pero manifestó, desde el primer momento, su total desacuerdo con las obras llevadas a cabo, pues considera que la obra efectuada: constituye una temeridad; no es en absoluto segura; y, pone en riesgo la integridad del inmueble y de los propios vecinos y vecinas.
e) El Alcalde, el Teniente de Alcalde y Concejal de Urbanismo y un arquitecto han visitado ocasionalmente el inmueble, con el objeto de analizar la situación en la que se encuentra y proponer soluciones concretas.
f) A día de hoy, tras varios intentos por que el Ayuntamiento ejecutara la obra a la que se comprometió, sigue sin actuar y la situación cada vez es más peligrosa.
g) Ha tenido multitud de reuniones con el Ayuntamiento y siempre se le indica que se van a realizar las obras, pero nunca es así.
Por ello, solicita que, a la mayor brevedad posible, se ejecuten las obras comprometidas que él ya ha abonado.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Corella, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“HECHOS
PRIMERO.- Efectivamente, el inmueble es de propiedad privada, varios son sus titulares y entre ellos se encuentra el peticionario de la queja.
SEGUNDO.- Ya en 2008 los propietarios de este inmueble no lo mantenían en las condiciones adecuadas para garantizar la seguridad el mismo, y de ahí que, por razones de evidente riesgo para los viandantes y fundamentalmente para los usuarios del mismo, se acordó orden de derribo y, no ejecutada por éstos, se aplicó el procedimiento de ejecución sustitutoria con un derribo parcial de la edificación, y se facturó por el Ayuntamiento, como es su obligación, los gastos a los propietarios.
TERCERO.-Con fecha 9 de junio de 2022, ante la solicitud de Defensor del Pueblo, la arquitecta municipal emite informe, que se adjunta al presente escrito de respuesta al requerimiento de esta Institución. La situación es que desde 2008, año en que se ejecutaron las obras de derribo parcial, y a tenor del informe emitido por la arquitecta municipal, se han seguido produciendo derrumbes en la misma zona dejando a la vista parte del interior, y señalando la técnica que existe incluso una crujía en situación de ruina por agotamiento de sus elementos fundamentales. El informe continúa exponiendo que el inmueble aparenta estar en una situación de deterioro importante y le cabe la duda a la técnica municipal de si se encuentra también en situación de ruina.
CUARTO.- La técnica municipal concluye y propone adoptar medidas, dado que han pasado 14 años y el deterioro continúa, requiriendo a los propietarios en el sentido que expone, entendiendo que estamos ante una situación de ruina parcial o total del inmueble, pero no advirtiendo de riesgos o inminencia en la actuación, ni proponiendo que el Ayuntamiento actúe de oficio.
CONSIDERACIONES DE LA ACTUACIÓN MUNICIPAL
PRIMERA.- El Ayuntamiento, mediante su órgano competente, Alcaldía (y por delegación de éste la Junta de Gobierno Local), adoptó los acuerdos que requería la situación del inmueble en el año 2008, ejecutando, ante la inacción de los propietarios, las obras de derribo parcial que garantizaban la seguridad del inmueble en aquellos momentos.
SEGUNDA- Los propietarios no han ejecutado actuación alguna, incluido el [autor de la queja], en estos años tendente a mejorar y fortalecer o evitar al menos el deterioro del inmueble. Y han incumplido sus deberes de uso, conservación y rehabilitación, sin que por ello se les haya aplicado el régimen sancionador dispuesto en los artículos 212 y siguientes del DFL 1/2017 TRLFOTU. El Ayuntamiento, aunque así lo pida y crea el [el autor de la queja], no puede actuar interfiriendo en la propiedad privada salvo cuando exista riesgo para la vía pública o los ocupantes del edificio. De hecho, el Ayuntamiento ha realizado trabajos de apuntalamiento para evitar posibles desplomes bajo la responsabilidad e Alcaldía tal como recoge el artículo 199.4 del DFL 1/2017, pero no puede ni debe actuar más allá si no cuenta con un informe técnico en el que se concluya que existen riesgos para la seguridad pública o que estamos ante una ruina inminente no dándose tal circunstancia.
TERCERA.- El informe de mayo de la arquitecta municipal, no concluye ni una ni otra cuestión, sino que establece la necesidad de actuar porque puede encontrarse el inmueble en ruina parcial o total. Pero tal consideración, tan solo puede conllevar o bien que se les requiera conforme indica la técnica, o bien, (si se amplía el informe técnico y valorando en el los riesgos que podrían darse consecuencia de cumplir los plazos en los que debieran presentar proyecto si, como ya han hecho, incumplen la orden, incluido el [autor de la queja]), iniciar el procedimiento de ruina ordinaria contradictoria, al amparo de los dispuesto en el artículo 199 del DFL 1/2017
CUARTA.- Si el [autor de la queja] quiere resolver con mayor agilidad y rapidez el asunto, puede hacerlo, presentado él el proyecto de actuación, y costeando los gastos que supone, para después repercutir a los demás propietarios. El Ayuntamiento estará muy gustoso de priorizar la concesión de la licencia y de colaborar con cualquier medio a su alcance para favorecer que se actúe sobre el inmueble, dado el interés general perseguido por la Corporación y esta Alcaldía de evitar cualquier riesgo a la ciudadanía de Corella. Pero la responsabilidad, o mejor dicho, la irresponsabilidad de los propietarios no puede derivar en tratar de responsabilizar al Ayuntamiento en una competencia que no le es propia, cual es intervenir con dinero público en propiedad privada como plantea el [autor de la queja]. Esta Alcaldía, no obstante, pedirá complementar el informe técnico a la arquitecta y en función de ello, elevará a la Junta Local de Gobierno propuesta de actuación sobre el inmueble, bien de requerimiento a los propietarios de nuevas medidas de seguridad, y/o de presentación de proyecto de derribo por ruina parcial o total, bien de inicio de procedimiento ordinario contradictorio de ruina, de oficio”.
Como indica el informe, a éste acompaña un informe de la arquitecta municipal en que se expone lo siguiente:
“En relación a la cantidad abonada (4.000 €), tal y como indica el solicitante, resulta que el Ayuntamiento ejecutó el derribo y posteriormente giró el coste a los propietarios proporcionalmente.
Por tanto, entiendo que el Ayuntamiento no está pendiente de ejecutar ninguna actuación a cuenta de dicha cantidad.
Emití informes con fecha 27/12/2016 y 04/05/2018, en relación a varios desplomes en una de las paredes del edificio que resultó del derribo ejecutado en 2008.
A fecha actual, efectivamente el Ayuntamiento no ha realizado las actuaciones sugeridas. Girada visita se comprueba el estado del edificio:
- Han seguido produciéndose derrumbes en la misma zona, dejando a la vista parte del interior.
- La crujía exenta está en situación de RUINA por agotamiento de sus elementos fundamentales (supuesto 199.2.b) TRLFOTU). Tanto la estructura como los cerramientos están totalmente deteriorados.
- El resto del edificio también aparenta estar en una situación de deterioro importante, si bien al tener edificaciones anexas parece que éstas sirven de sujeción y le otorgan una cierta solidez. Cabe la duda de si se encuentra también en situación de RUINA.
El hecho de que parte del edificio esté expuesto a la intemperie y los agentes meteorológicos implica que el deterioro está siendo mucho más rápido por acción de la lluvia, el frío, etc.
Además, colindante con el edificio, hay otras edificaciones que podrían ponerse en riesgo en caso de siniestro en la edificación principal.
La edificación constituye una unidad edificatoria con el edificio de Castillo (…).
PROPUESTA DE ACTUACIÓN
Como bien indica el solicitante, el Ayuntamiento en 2008 y ante la falta de actuación por parte de la propiedad, ejecutó un derribo parcial y consolidó el resto de la edificación.
Han pasado desde entonces 14 años y se entiende que el edificio acusa el paso del tiempo, como no podría ser de otra manera puesto que en su momento no se realizó una renovación o rehabilitación integral del mismo sino una actuación de mínimos dirigida a consolidar la edificación.
Consultado el catastro, resulta que el Ayuntamiento no aparece como propietario de la finca.
El incumplimiento de los deberes legales contemplados en el art 85 TRLFOTU habilita al Ayuntamiento para dictar órdenes de ejecución (art 198).
Se propone ordenar la ejecución de las siguientes actuaciones:
1º En el plazo máximo de 1 MES, se deberá realizar un informe técnico al objeto de determinar si la RUINA tiene carácter parcial (sólo en la crujía exenta) o total (totalidad de la edificación), debiéndose proponer las soluciones constructivas adecuadas en función de uno u otro supuesto.
2º En función del citado informe se determinará si se trata de una ruina parcial o si por el contrario el expediente hay que iniciarlo para la totalidad de la unidad edificatoria.
3º En el plazo máximo de 1 MES desde la declaración de RUINA, o antes a ser posible,deberá presentarse proyecto de derribo parcial o total. Si el proyecto de derribo es parcial, el proyecto deberá incluir las medidas y soluciones constructivas al objeto de que el resto de laedificación quede en condiciones de estabilidad.
4º En el plazo máximo de 1 MES desde la concesión de la licencia de obras, se ejecutará el derribo parcial o total según corresponda”.
3.El objeto de la presente queja tiene su origen en una resolución de la alcaldía de Corella de 1 de junio de 2007. A raíz de un informe técnico sobre el estado de conservación de diversos edificios compuestos por las parcelas catastrales 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237 y 238, se resolvió:
a) Incoar expediente de ruina de las parcelas 231, 232, 235, 236, 237 y 238; y,
b) Ordenar a la propiedad de dichas parcelas la adopción de las medidas necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes.
Transcurridos los plazos procedimentales establecidos para la declaración de ruina, mediante resolución de la alcaldía, el 11 de octubre de 2007 se:
a) Declaró el estado de ruina de los edificios construidos en las parcelas 231, 232, 237 y 238;
b) Declaró el estado de ruina del edificio que ocupa la parcela 235, pero únicamente “en la parte de la fachada (…), hasta el punto en que cambia la vertiente de la cubierta, punto en el que se puede cortar el edificio, para proceder a su demolición”;
c) Ordenó a los propietarios de las parcelas 231, 232, 235, 237 y 238 la presentación en el plazo de un mes de una solicitud de licencia de derribo acompañada del correspondiente proyecto técnico debidamente visado; y,
d) Ordenó a los propietarios de las parcelas 235 “(en la parte posterior, zona que no se declara en ruina)” y 236, la presentación en el plazo de un mes de una solicitud de obras y su correspondiente proyecto técnico para “el apuntalamiento de la cubierta y reparación de las paredes de carga donde descansan los solivios, así como viga partida y apuntalada en planta baja”, indicándoseles adicionalmente que debían “ejecutar las obras de apuntalamiento previamente a que se proceda a la demolición de los edificios en ruina”.
Dado que no se cumplieron con dichas ordenes, el Ayuntamiento acordó entonces la realización de los proyectos técnicos y la ejecución de las obras de derribo y consolidación. Subsiguientemente, mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local, el 31 de enero de 2011, se acordó reclamar a los propietarios de dichas parcelas el coste de estas actuaciones.
4. A la vista de la información obrante en el expediente, y especialmente del informe de la arquitecta municipal, cabe estimar que nos encontramos ante una edificación cuyo estado representa un peligro actual y potencial para la seguridad no solamente de las edificaciones contiguas, que parecen estar sujetando a lo que sin ellas no podría mantenerse en pie, sino también de la ciudadanía, como pone de relieve el autor de la queja en su escrito ante esta institución y en otros dirigidos al Ayuntamiento de Corella aportados junto a su escrito de queja.
Por ello, esta institución considera conveniente recomendar que, a fin de evitar males mayores, dado que la arquitecta municipal, que es quien tiene de primera mano los datos sobre la situación del edificio y los conocimientos técnicos para valorarlos, propone unas medidas en su informe,ante la inactividad de los propietarios, el Ayuntamiento de Corella actúe de oficio y siga las medidas propuestas por la arquitecta municipal en su informe.
Asimismo, esta institución estima oportuno sugerir al Ayuntamiento que, mientras no se ejecute el derribo total o parcial de la edificación, con una periodicidad razonable, estudie la evolución del estado de la edificación, para de esta manera, ante un eventual deterioro de la edificación, poder adoptar rápidamente las medidas pertinentes para proteger la seguridad tanto de los edificios colindantes como del conjunto de la ciudadanía.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Recomendar al Ayuntamiento de Corella que, independientemente de que deban ser costeadas por sus propietarios, dado que la edificación objeto de la queja supone un peligro actual y potencial a la seguridad de los edificios colindantes y del conjunto de la ciudadanía, en relación con aquélla, actúe de oficio y adopte las medidas propuestas por la arquitecta municipal en su informe.
b) Sugerir al Ayuntamiento de Corella que, mientras no se produzca el derribo total o parcial de la edificación, estudie periódicamente la evolución del estado de la edificación, para así poder actuar con rapidez ante un eventual deterioro de la misma.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Corella informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2022 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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