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Gaia: Los requisitos técnicos que se exigen para el acceso de viviendas a la bolsa de alquiler.
Vicepresidenta Tercera y Consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias
Señora Consejera:
1. La actuación de oficio referenciada fue incoada el 17 de septiembre de 2024 y tiene por objeto los requisitos que se exigen para admitir la cesión de viviendas a la bolsa de alquiler que gestiona Nasuvinsa.
Se recogía en el inicio de la actuación, como fundamento material de la misma, lo siguiente:
“Según se ha manifestado a esta institución en el marco de varios encuentros celebrados con entidades sociales que atienden a personas sin hogar o con graves dificultades para acceder a una vivienda, actualmente, para admitir la cesión de viviendas a la bolsa de alquiler, se aplican algunos requisitos que podrían considerarse desproporcionados o muy estrictos.
En este sentido, a modo de ejemplo, se nos expusieron casos en que no se acepta recibir una vivienda e incluirla en la bolsa de alquiler por el hecho de no disponer de ascensor, por el hecho de contar con un sistema de calefacción eléctrico o, incluso, por la circunstancia de que el suelo de la vivienda sea de un determinado material que no es el más habitual.
Todo ello a pesar de que, según se colige, se trataría de viviendas habitables, tanto con parámetros legales, como conforme a los usos sociales normales.
Se nos venía a indicar que, especialmente en un contexto de grave carencia de viviendas disponibles para atender las necesidades de muchas personas, exigencias o condicionantes como los reseñados pueden entenderse como desproporcionados.
Como a buen seguro conocerá, en la página web de Nasuvinsa se publica información sobre la bolsa de alquiler y, en particular, figura un documento relativo al estado exigible de las viviendas para su cesión a dicha bolsa, con una serie requisitos o condicionantes técnicos (paredes y techos, pavimentos, rejillas de ventilación, calefacciones, carpintería, accesibilidad, etcétera).
https://www.nasuvinsa.es/sites/default/files/assets/files/Alquiler/Bolsa/240624_Informaci%C3%B3n%20Propietarios%20Bolsa%20Alquiler%20ENERO.pdf
Tales requisitos, se colige, operarían como condición necesaria para la admisión de la cesión de la vivienda, pudiendo, por tanto, limitarla o impedirla. Y, además, se concluye que supondrían un plus respecto a la exigencia de disponerse de cédula de habitabilidad, a la que también se alude en la parte inicial del documento (“requisitos”)”.
2. Incoada la actuación, se solicitó al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias que informara sobre los condicionantes o requisitos técnicos que actualmente se exigen para aceptar la cesión de viviendas a la bolsa de alquiler y, en particular, sobre la motivación de los mismos (documento justificativo cuando se establecieron, o similar).
Asimismo, se pidió que se informara si está prevista la adopción de medidas para propiciar una mayor disponibilidad de viviendas por esta vía, exponiendo, en tal caso, las mismas y su fundamentación, siquiera de forma sucinta.
Todo ello sin perjuicio de las demás consideraciones que se vieran pertinentes sobre el objeto de la actuación.
3. En respuesta a la solicitud, el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias ha remitido el siguiente informe:
“El programa de alquiler de vivienda usada (Bolsa de Alquiler) es un programa destinado a captar viviendas que puedan ser arrendadas posteriormente a familias con dificultades en el acceso ordinario a una vivienda, con el fin de garantizarles poder disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La Sociedad Pública Navarra de Suelo y Vivienda, S.A. (NASUVINSA), es la encargada de gestionar el programa de alquiler de vivienda usada, conforme al encargo realizado por el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias y las condiciones en él establecidas.
En cuanto a los requisitos exigidos para la recepción de viviendas destinadas a dicho programa, los mismos se hallan justificados conforme al encargo y presididos por los siguientes principios:
El Pliego de cláusulas reguladoras del encargo para el desarrollo del programa de alquiler de vivienda usada, establece que “se tendrán en consideración el tipo de calefacción y carpintería exterior, la existencia o no de ascensor, así como el estado y la conservación de la vivienda y de las zonas comunes del edificio, para la aceptación o rechazo del inmueble a efectos de su inclusión en la bolsa de propietarios.”
Igualmente, se indica que la vivienda “se devolverá en el estado propio después de una ocupación normal durante el tiempo que haya estado arrendada.” En este sentido, en caso de aceptar una vivienda que no se encuentre en buen estado, se daría la situación de tener que devolver la vivienda, tras varios años de arrendamiento, en un estado mejor al que se encontraba cuando se cedió la misma a la Bolsa de Alquiler.
Los requisitos que actualmente se exigen para la incorporación de una vivienda al programa de la Bolsa de Alquiler se detallan en la siguiente URL:
https://www.nasuvinsa.es/sites/default/files/assets/files/Alquiler/Bolsa/240624_I
nformaci%C3%B3n%20Propietarios%20Bolsa%20Alquiler%20ENERO.pdf
Las viviendas incorporadas al programa de la Bolsa de Alquiler tienen como fin poder servir como domicilio habitual y permanente de personas físicas, por lo que los contratos de arrendamiento que se celebran tienen una duración de 7 años, llegando en la mayoría de los casos a celebrarse nuevos contratos de arrendamiento, con las mismas o diferentes personas. Por ello, gracias a la exigencia de ciertos requisitos técnicos, es posible garantizar que las viviendas se encuentran en perfectas condiciones de habitabilidad para, con el correspondiente trabajo de mantenimiento, poder alquilarlas de nuevo en el menor plazo posible.
Respecto a los ejemplos que se mencionan en el escrito del Excmo. Sr. Defensor del Pueblo de Navarra, de no admisión de viviendas al programa de la Bolsa de Alquiler y que, según le trasladan, pueden llegar a ser considerados desproporcionados o muy estrictos, se expone lo siguiente:
a) Cédula de habitabilidad. Tanto la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, en su artículo 13.3.b), como el artículo 77.1.a) del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda, hacen referencia a la exigencia de contar con cédula de habitabilidad para que una vivienda pueda acceder a la Bolsa de Alquiler. Con dicha exigencia se garantiza que toda vivienda que forme parte de la Bolsa y vaya a ser posteriormente arrendada, cuente con las condiciones mínimas de habitabilidad para hacer de la misma una vivienda digna y adecuada.
b) Ascensor. En el documento que recoge los requisitos técnicos a cumplir por las viviendas que se incorporan a la Bolsa, en el apartado “Accesibilidad” se dispone que “las viviendas deberán estar dotadas preferentemente de ascensor.” Este aspecto también está contemplado en el punto 7 del Anexo 1 “Instrucciones de desarrollo del encargo” del Pliego de cláusulas reguladoras del encargo a NASUVINSA para el desarrollo del programa, donde se indica que las viviendas “preferentemente deberán estar dotadas de ascensor.”
Por consiguiente, el hecho de que la vivienda cuente con ascensor no es un requisito de obligado cumplimiento para ser admitida en la Bolsa de Alquiler, sino que se valorarán de forma preferente aquellas que sí cuenten con el mismo. No obstante, si una vivienda cumple con el resto de requisitos técnicos exigidos y existe demanda de vivienda en el municipio donde la misma se ubica, ésta será incorporada a la Bolsa de Alquiler aun cuando carezca de ascensor.
c) Sistema de calefacción eléctrico. Tal y como viene reflejado en los requisitos técnicos exigidos para incorporar viviendas a la Bolsa de Alquiler, se admiten viviendas con calefacción eléctrica siempre que la potencia a contratar sea semejante a la de cualquier sistema habitual de hogar, evitando de este modo que el gasto eléctrico repercuta en la factura del suministro a la parte arrendataria.
A este respecto, debemos indicar que se ha dado el caso de personas inquilinas que no hacen uso del sistema de calefacción para evitar consumos elevados, provocando ello efectos negativos en la vivienda como humedades por condensación en paredes, suelo y techo de las habitaciones. Lo anterior conlleva a un mayor coste de mantenimiento de la vivienda.
d) Pavimento. Se admiten todos los pavimentos que tengan buen mantenimiento de limpieza, incluso pavimentos de vinilo una vez comprobado que, con un mantenimiento adecuado, no van a tener problemas de perdurar en el tiempo y poder ser devueltos a las personas propietarias en buen estado.
Finalmente, se indica en el escrito que interesa que se informe si está prevista la adopción de medidas para propiciar una mayor disponibilidad de viviendas por esta vía, exponiendo, en tal caso, las mismas y su fundamentación.
A este respecto, procede informar que NASUVINSA, a través del encargo para el desarrollo del programa de alquiler de vivienda usada, implementa la mejora continua en las revisiones que hace de cada vivienda, teniendo siempre presente el destino de la vivienda como domicilio habitual y permanente de la ciudadanía y procurando unas condiciones adecuadas de habitabilidad”.
4. Como ha quedado reflejado, es objeto de la actuación el conjunto de requisitos técnicos que, de acuerdo con lo publicado en la página web de Nasuvinsa, se exigirían para el acceso de viviendas a la bolsa de alquiler.
Por parte del Departamento de Vivienda, Juventud, Políticas Migratorias, se ha emitido el informe que se ha expuesto, en el que se explican las características generales del programa de alquiler de vivienda usada y se señalan las razones que, a juicio del órgano administrativo, justificarían determinadas exigencias.
5. La cuestión suscitada enlaza con lo que prevé el artículo 13 de la Ley Foral del derecho a la vivienda en Navarra, según redacción dada por la Ley Foral 5/2020, de 4 de marzo.
El precepto se refiere al “programa de intermediación público para el alquiler de viviendas desocupadas: bolsa de alquiler”, y, a modo de principio general, dispone que las administraciones públicas de Navarra fomentarán el alquiler de viviendas desocupadas.
El apartado tercero del precepto prevé, por lo que aquí interesa, que “la gestión se realizará conforme a las condiciones que reglamentariamente se determinen y a lo establecido en este artículo:
(…)
b) Podrán acceder a la Bolsa de alquiler las viviendas usadas con cédula de habitabilidad que tengan actualizada su instalación eléctrica y cuyo resto de instalaciones y estado de conservación esté en condiciones para su puesta en alquiler inmediato. Este último requisito podrá excepcionarse atendiendo a las circunstancias personales del propietario de la vivienda o a los objetivos del mercado inmobiliario”.
Se desprende de este último apartado la exigencia de los siguientes requisitos generales:
a) Que las viviendas dispongan de cédula de habitabilidad.
b) Que tengan actualizada su instalación eléctrica.
c) Que el resto de instalaciones y su estado de conservación se encuentren en condiciones para su puesta en alquiler inmediato.
Se prevé, además, la posibilidad de excepción del último requisito, atendiendo a las circunstancias personales del propietario de la vivienda o a los objetivos del mercado inmobiliaria.
Esta excepción denota la voluntad de aplicar una cierta flexibilidad, que puede ser aconsejable en función del conjunto de derechos e intereses a proteger, significativamente el derecho de acceso a una vivienda a una vivienda digna.
6. Esta institución no cuestiona el requisito de que se disponga de cédula de habitabilidad.
Al margen de que así está expresamente previsto en la ley foral, el Decreto Foral 42/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra, vincula esa autorización a las “condiciones mínimas de habitabilidad que debe reunir toda vivienda en Navarra para ser ocupada como alojamiento habitual de personas”.
Sin embargo, salvado ese condicionamiento, la institución estima que una parte de los requisitos que, conforme a lo que figura en la página web, se estarían exigiendo, excedería de lo legalmente previsto (actualización de la instalación eléctrica y condiciones adecuadas para una puesta en alquiler): a modo de ejemplo, no admisión de suelos de moqueta, no admisión de persianas que no sean de aluminio o pvc, alicatados en cocina y baño de suelo a techo, posible exigencia de ascensor, etcétera.
Según entendemos, una aplicación estricta de los requisitos publicitados podría llegar a excluir del programa a un número relevante de viviendas que estarían en condiciones de poder ser alquiladas en el mercado y, además, que sí satisfarían los requisitos legalmente establecidos.
Por ello, se formula una sugerencia, en orden a que se revisen y flexibilicen los requisitos exigidos, con vistas a poder disponer de un mayor número de viviendas aptas para satisfacer la demanda de alquiler a precio asequible.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado conveniente:
Sugerir al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias que revise y flexibilice los requisitos exigidos para el acceso de viviendas a la bolsa de alquiler, con vistas a poder disponer de un mayor número de viviendas aptas para satisfacer la demanda de alquiler a precio asequible.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias informe como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2024 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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