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Hirigintza eta Etxebizitza
Gaia: El elevado precio del alquiler de las viviendas que gestiona Nasuvinsa en ámbitos rurales.
Vicepresidenta Tercera y Consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias
Señora Consejera:
1. El 13 de agosto de 2024 esta institución recibió una queja de la “Plataforma Vivienda Pública Rural–Landa Etxebizitza Publikoa Plataforma”, referente al precio del alquiler de las viviendas que gestiona Nasuvinsa en ámbitos rurales.
En la queja se venía a afirmar que, en determinados municipios de esos ámbitos, el precio de alquiler de viviendas libres es sensiblemente inferior del de las viviendas protegidas.
Se señalaba que se había llevado a cabo una política de apoyo a la vivienda pública rural sin reparar en los elementos singulares que la caracterizan (precio, formas de construcción, adjudicación, etcétera).
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, dándole cuenta de la queja y solicitándole que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“La Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, establece en su artículo 10.2 a) el precio máximo de renta aplicable a los nuevos
contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial:
“Precio máximo de renta.
a) A partir de la entrada en vigor de la presente ley foral, el precio máximo de renta aplicable a los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de régimen especial, viviendas de protección oficial calificadas al amparo de esta ley foral, y viviendas protegidas calificadas definitivamente en régimen de propiedad que sean arrendadas por propietarios particulares, será de 5,40 euros el m² útil de vivienda, 60 euros para la totalidad de la superficie del garaje y de 2 euros el m² útil de trastero y resto de anejos.
En el caso de los municipios de población inferior a 10.000 habitantes no situados en la subárea 10.4 del área 10 de la Estrategia Territorial de Navarra, el precio máximo de renta será 5,1 euros metro útil de vivienda, 60 euros para la totalidad de la superficie del garaje y de 2 euros el m² útil de trastero y del resto de anejos.”
Por consiguiente, estos precios máximos de alquiler son los que Nasuvinsa aplica a los contratos de arrendamiento de todas las viviendas que gestiona.
Por otro lado, según se indica en el artículo 28 del Decreto Foral 61/2013, de 18 de septiembre, por el que se regulan actuaciones protegibles en materia de vivienda, los arrendatarios de viviendas de protección oficial podrán obtener subvenciones en función de sus ingresos familiares ponderados, cuando conste el visado administrativo del correspondiente contrato de arrendamiento. Dichas subvenciones se reconocerán con carácter anual, expresadas en un porcentaje sobre el total de la renta mensual por arrendamiento que corresponda.
La Plataforma Vivienda Pública Rural–Landa Etxebizitza Publikoa Plataforma, presenta queja sobre el precio de los arrendamientos en viviendas protegidas en entornos rurales, acompañando su queja de diversa documentación, dentro de la cual se incluye una diligencia de visado de arrendamiento de vivienda protegida del inquilino don (…), de fecha 1 de febrero de 2024. En dicho visado, en el que se establece una renta mensual de 495,88 euros para el periodo comprendido entre el 1 de febrero de 2024 y el 31 de enero de 2025, se contempla un porcentaje de subvención del 0%.
A este respecto, se hace preciso indicar que, tras la presentación de la correspondiente reclamación, dicho porcentaje de subvención fue revisado por parte del Servicio de Vivienda y rectificado, emitiéndose nueva diligencia de visado en la que se reconoce a don (…) una subvención para arrendamiento del 75% de la renta. Por consiguiente, la renta real que don (…) abona por el arrendamiento de su vivienda es de 124,09 euros mensuales, precio que se encuentra muy por debajo del precio de alquiler en vivienda libre.”
3. Con carácter preliminar, visto el contenido de la queja presentada y el del informe emitido, esta institución ha de declarar que no son relevantes para la cuestión realmente suscitada las vicisitudes referentes a la subvención que pueda haberse concedido a la persona que ha formulado aquella.
Lo cuestionado es el precio de alquiler de las viviendas a las que se hace referencia, en sí mismo considerado, que es fijado con criterios objetivos y predeterminados; y no el régimen de subvenciones, que, en esencia, se basa en la aplicación de un porcentaje de descuento sobre dicho precio, calculado tal descuento en función de las circunstancias familiares y de renta del beneficiario o unidad perceptora.
4. Señalado lo anterior, tal y como se informa, el precio máximo de renta aparece regulado en el artículo 10.2 de la Ley Foral del Derecho a la Vivienda en Navarra, que, por lo que interesa al asunto, distingue:
a) Un precio general u ordinario: 5,50 euros el metro cuadrado.
b) Un precio aplicable a municipios de población inferior a 10.000 habitantes no situados en la subárea 10.4 del área 10 de la Estrategia Territorial de Navarra: 5,1 euros el metro cuadrado.
Es decir, se prevén, a estos concretos efectos, únicamente dos categorías de viviendas y se establece una diferencia de precio próxima al 8%.
5. A juicio de esta institución, la regulación citada puede ser insuficiente para responder de la forma más adecuada a la divergencia de situaciones de acceso a la vivienda que pueden existir en el conjunto del territorio y, en este sentido, para discriminar convenientemente entre realidades diferentes.
En particular, esa distinción que se prevé, y la diferencia de precio en ese porcentaje antes aludido, puede no ser la más ajustada a la diversa realidad de zonas urbanas con núcleos de población que, en el contexto propio de Navarra, cabe considerar grandes o medianos, y de zonas rurales con núcleos de población pequeños.
Aun comprendiendo la dificultad que puede suponer establecer unas reglas que respondan de forma perfecta a todas las realidades, entendemos que las divergencias que pueden existir en el mercado entre unas y otras zonas justifican una normativa con mayor grado de especificidad y, planteada, en particular, con criterios que fomenten especialmente el acceso a la vivienda en zonas rurales que padecen el fenómeno de la despoblación. Consideramos que la normativa vigente no discrimina a estos efectos en grado suficiente, por lo que procede formular una sugerencia de modificación legislativa orientada a tal fin.
6. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Sugerir al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, en relación con la queja presentada por la Plataforma “Vivienda Pública Rural–Landa Etxebizitza Publikoa Plataforma”, que impulse una modificación legislativa tendente a que los precios de alquiler de las viviendas protegidas distingan en mayor grado entre unas y otras zonas de Navarra, en función de las respectivas realidades de mercados, y con criterios de fomento, especialmente, del acceso a la vivienda en zonas rurales que padecen el fenómeno de la despoblación.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2024 que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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