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Hirigintza eta Etxebizitza
Gaia: Las molestias que ocasionan a los vecinos la ejecución de unas obras que consideran irregulares en Tudela.
Alcalde de Tudela
Señor Alcalde:
1. El 23 de octubre de 2024 esta institución recibió un escrito presentado por la asociación Gitanos Tudela La Romaní, en representación del señor don (…) y de la señora (…), mediante el que formulaban una queja frente al Ayuntamiento de Tudela, por los perjuicios que les están ocasionado unas obras realizadas en la localidad.
En dicho escrito, se exponía que:
“Este caso afecta a varios vecinos de la calle Regacho de Tudela, entre ellos a una familia vinculada a nuestra asociación, que lleva meses solicitando la paralización de las obras al ayuntamiento de Tudela, por diversas irregularidades que según la familia afectada nos ha trasladado.
Según la documentación presentada por la familia (informes técnicos, reclamaciones e instancias) dirigidas al Ayuntamiento de Tudela, nos sorprende que, a lo largo de todos estos meses, el Ayuntamiento de Tudela, haya cambiado tantas veces de opinión, paralizando las obras y volviendo a dar licencias a una empresa constructora, que está supuestamente cometiendo irregularidades y desoyendo las innumerables quejas trasladadas por distintos vecinos.
Estas obras han rebasado los límites y medidas permitidas por el Ayuntamiento, han producido daños físicos (cayéndole al denunciante, cascotes en su propia terraza).
Esta queja se realiza a nombre de una familia, pero realmente afecta a más vecinos de las calles que se encuentran afectadas por estas obras.
La denuncia y, por lo que le hacemos constar al Defensor del Pueblo está situación, es porque nos genera dudas sobre la actuación que está teniendo el Ayuntamiento con este y otros/as vecinos/as afectados por las obras de esta empresa.
Complementariamente, se está tramitando una queja vecinal, donde están participando los vecinos y vecinas de las calles: -San Francisco Javier-Plaza de San Juan-Enseñanza-Velilla-Regacho-Gayarre-Alberto-Pelairea-Misericordia-Díaz Bravo.
Asimismo, la familia traslada una queja por el trato que está sintiendo y recibiendo por parte del Ayuntamiento de Tudela y de la policía municipal de Tudela”.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Ayuntamiento de Tudela, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“Los Servicios Técnicos de Urbanismo, que suscriben, en relación con lo expuesto tienen a bien emitir el siguiente INFORME TÉCNICO:
Primero.
Los vecinos afectados centran el objeto de la queja en las “obras que se están realizando en la calle Regacho” y a tal efecto debo decir que, en la calle Regacho, bajo conocimiento municipal, no se está realizando ninguna obra por no encontrarse autorizada ninguna. Deberemos pues entender que los peticionarios se refieren a las obras ejecutándose en la Parcela 1229 del polígono 5, anexa a su vivienda habitual de calle Regacho nº 11. El expediente municipal de estas obras se corresponde con el 84/2023/LOMAY y consta de 2 bloques de viviendas con domiciliación fiscal de c/Díaz Bravo 30 y c/Velilla 3, con aparcamiento común y de ocupación total de parcela.
Segundo.
Dejar constancia de que los peticionarios han tenido acceso en todo momento y a lo largo de la obra a la información de los expedientes municipales que les afectaban, teniendo numerosas reuniones con diferentes agentes municipales (arquitecto municipal, Director de Área, Concejal de Área, Letrados municipales, administrativos, etc) además de numerosas atenciones telefónicas. Las visitas presenciales se han producido en la inmensa mayoría sin cita previa, por lo que la disposición de los técnicos o agentes con conocimiento del asunto que requiriera pudiera no ser inmediata en ese momento, pero siempre se les atendía de forma posterior.
De igual forma, este técnico ha tenido reuniones presenciales y conversaciones telefónicas con cuantos técnicos le ha puesto en contacto el vecino, desde arquitectos a abogados, quedando conformes con las explicaciones dadas.
En el transcurso de la obra, las exposiciones y objeto de las quejas de los peticionarios han ido variando, yendo desde el planeamiento urbanístico hasta la propia ejecución de la obra en cuanto a materiales, herramientas y procesos constructivos de la misma, pasando por aspectos de seguridad o problemas vecinales. Reiteradamente se le ha remitido a los organismos competentes en cada materia (Trabajo, Juzgados, etc.)
En las reuniones iniciales mantenidas con el vecino de calle Regacho 11, con linde trasero hacia la parcela donde se está obrando, se le explicó reiteradamente la volumetría de las obras mostrando aquel siempre su disconformidad sobre el planeamiento vigente respecto a los derechos edificatorios de su propia parcela frente a la obrante, pretendiendo siempre asemejar ambas cuando la realidad urbanística se ha mantenido inalterable en estas 2 parcelas desde la aprobación del PEPRI en el año 2004. Sobre este aspecto, me consta que el vecino siempre se ha manifestado como “engañado” o “perjudicado frente a otros” por no permitirle un aprovechamiento urbanístico similar, cuando este hecho sería contrario a planeamiento vigente.
Muchas veces el ciudadano se “acostumbra” a una realidad física del entorno sin edificar cuando se olvida o desconoce de que por planeamiento urbanístico se puede llegar a ello.
Constatar que la parcela 1229 del polígono 5 ya fue objeto de solicitud de licencia en el año 2008 en volumetrías similares a las concedidas ahora, no habiéndose materializado en ese momento por la falta de aportación de un documento técnico y la consiguiente “crisis del ladrillo”.
Tercero.
Respecto a lo expuesto “…que lleva meses solicitando la paralización de las obras al ayuntamiento de Tudela, por diversas irregularidades…” debo decir que esta petición ha sido prácticamente continuada desde el inicio de las obras, pretendiendo por tanto el peticionario privar del derecho a edificar que un propietario de suelo urbano posee (DFL 1/2017 - Artículo 95. Derechos de los propietarios de suelo urbano.)
A este aspecto constan en expediente 84/2023/LOMAY 2 licencias concedidas del expediente, estando en posesión de los peticionarios.
1. Mediante Junta de Gobierno Local en sesión de 1 de marzo de 2024, se acordó Otorgar a (…), licencia de obras PARCIAL para “Estabilización y Seguridad de medianiles mediante muros pantalla de pilotes”
2. La Junta de Gobierno Local en su sesión del día 24 de mayo de 2024 adoptó el siguiente acuerdo: “Otorgar a (….) licencia de obras para construcción de edificio comunitario de 17 viviendas, en 2 bloques, con garajes y trasteros, sitos en las calles Díaz Bravo, 30 y Velilla, 3, de Tudela
El objeto de las demandas del peticionario se centra en la licencia otorgada el día 24 de mayo de 2024.
Vuelvo a incidir en que el peticionario, bajo la nomenclatura de “diversas irregularidades” se refiere de forma indistinta a aspectos muy variados y de competencias ajenas al ámbito municipal, tales como lo que él considera material de trabajo defectuoso a formas de ejecución erróneas, unido a la normal incomprensión de lectura de planos o visión espacial de visualizar volúmenes finales de la promoción.
El traslado de esas “diversas irregularidades” nunca se sustentó en informes o documentación técnica sino en apreciaciones de los vecinos, con la mezcla heterogénea de ámbitos antes comentados.
Constan en el expediente municipal numerosos informes municipales técnicos y es el fechado en el 31/07/24 cuando se suspenden las obras por cuestiones técnicas urbanísticas constatables en ese momento.
Cuarto.
Respecto a lo expuesto “…a lo largo de todos estos meses, el Ayuntamiento de Tudela, haya cambiado tantas veces de opinión, paralizando las obras y volviendo a dar licencias a una empresa constructora, que está supuestamente cometiendo irregularidades…”
Sin una exposición más concreta sobre a qué cambios de opinión se refiere el escrito, este técnico sólo puede intuir que se refiere al ámbito de aplicación de la suspensión de la obra que le afecta desde el informes municipal fechado en el 31/07/24 cuando se suspenden las obras de forma total por cuestiones técnicas constatables en ese momento. Vistas posteriormente alegaciones presentadas, en informe técnico municipal fechado el 09/08/24 la suspensión deviene de total a parcial del ámbito de obra afectado por obras excedidas en el objeto de licencia que vuelve a definir carácter de total en informe jurídico fechado del 09/09/24.
A día de hoy, las obras se encuentran suspendidas desde la correspondiente notificación, permitiendo únicamente una serie de trabajos relacionados y desglosados con el estado de seguridad de la obra tal y como queda reflejado en el expediente.
Respecto a “Estas obras han rebasado los límites y medidas permitidas por el Ayuntamiento” es uno de las causas por los que tienen suspendida la licencia, habiendo actuado el Ayuntamiento conforme a ley, abriendo los correspondientes expedientes sancionadores y de protección de la legalidad urbanística, constan en el expediente.
Quinto.
Respecto a lo expuesto “…nos genera dudas sobre la actuación que está teniendo el Ayuntamiento con este y otros/as vecinos/as afectados por las obras de esta empresa…” Expresar que el Ayuntamiento ha actuado en este caso (como en todos) con la celeridad y diligencia conforme a ley en cuanto a hechos observados y recursos disponibles.
Puedo afirmar que no existe en Tudela obra más vigilada, con mayor cantidad de informes técnicos y jurídicos que esta objeto de la queja, se ha actuado con contundencia puesto que se les ha suspendido la obra desde julio y abierto expedientes sancionadores, además de instarles a realizar una serie de actuaciones-demoliciones sobre lo edificado como medida de protección de legalidad urbanística para avenirse a licencia, constan en expediente.
Este técnico no comparte las dudas que puedan desprenderse de la actuación municipal.
Sexto.
Respecto a lo expuesto “…Asimismo, la familia traslada una queja por el trato que está sintiendo y recibiendo por parte del Ayuntamiento de Tudela y de la policía municipal de Tudela”.
Como se ha venido expresando en este informe, tras las innumerables veces que se ha atendido a los vecinos de c/Regacho 11, de forma presencial (sin cita) o telefónica, trasladado documentación solicitada, se ha atendido a la Asociación de Vecinos del Casco Antiguo, atendidos por múltiples agentes municipales (arquitecto municipal, aparejador, Director de Área, Concejal de Área, letrados jurídicos, administrativos), resulta muy extraño este sentimiento al que aluden, no comprendiéndolo por parte de este técnico municipal. A tal efecto y siempre con el deseo de mejorar en la atención al ciudadano, le invito a que sea más concreto en el momento en que se sintió o percibió ese trato y así poderlo rectificar.
Es la opinión de estos Servicios Técnicos que someten a cualquier otra mejor fundada. No obstante Vd. considerará lo que estime más conveniente con su superior criterio”
3. Dado traslado del informe municipal a los interesados, estos vinieron a ratificar su disconformidad y adjuntaron una nueva instancia presentada en el Ayuntamiento de Tudela. Asimismo, solicitaron que se diera traslado de la situación a la ORVE de Tudela o a algún otro organismo público con competencia en el asunto.
4. Esta institución dio cuenta de la queja al Departamento de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias, que ha emitido el siguiente informe:
“De la documentación que acompaña al escrito referido se desprende que se trata de una queja vinculada a expediente de competencia municipal relativa al proyecto de obras a ejecutar en la parcela 1229, del polígono 5, de Tudela, que han sido promovidas por (…) sobre las que este Departamento carece de competencias para su control y supervisión.
El Ayuntamiento de Tudela en informe técnico aportado a esta queja, da cuenta de las licencias municipales concedidas al efecto, así como de las órdenes de paralización de las obras, siendo dicha entidad local la que dispone de las prerrogativas correspondientes para la vigilancia de la correcta ejecución de las mismas.
Por lo que respecta a las actuaciones que competen a este Departamento, cabe indicar que con fecha 8 de marzo de 2024 se emitió informe favorable de habitabilidad, conforme al artículo 2.2.d) del Decreto Foral de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra. Se adjunta como Anexo”.
5. Como ha quedado reflejado, la queja se refiere a la ejecución de unas obras en Tudela, considerándose que son irregulares y que causan perjuicios a los vecinos colindantes.
Por parte de las Administraciones destinatarias de la queja se han emitido los informes que se han transcrito, en los que se da cuenta de las respectivas actuaciones llevadas a cabo en referencia a dichas obras.
6. Los artículos 190 y siguientes del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se refieren a la potestad administrativa de intervención en la edificación y uso del suelo.
Entre los preceptos mencionados se contempla la potestad de inspección urbanística (artículo 200), previéndose que “corresponde con carácter general a a los Ayuntamientos”.
Asimismo, se prevé la potestad de restauración urbanística, distinguiéndose, básicamente, entre:
a) Actividades en curso de ejecución (artículo 202):
“Cuando se estuvieran ejecutando obras o usos sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en las mismas, la Entidad Local dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos y, previa la tramitación del oportuno expediente, adoptará alguno de los acuerdos siguientes:
a) Si las obras o usos fueran total o parcialmente incompatibles con la ordenación vigente, se decretará su demolición, reconstrucción o cesación definitiva en la parte incompatible, a costa del interesado en todo caso.
b) Si las obras o usos fueran compatibles con la ordenación vigente, se requerirá al interesado para que en el plazo señalado en el requerimiento, o en su defecto, de dos meses, solicite la preceptiva licencia o su modificación. En caso de no proceder la legalización, se decretará la demolición, reconstrucción o cesación definitiva de la obra o del uso en la parte pertinente a costa del interesado”.
b) Actividades terminadas (artículo 203):
“Si se hubiera concluido unas obras sin licencia o contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, la Entidad Local, dentro del plazo de cuatro años a contar desde la total terminación de las obras o desde la aparición de signos físicos exteriores que permitan el conocimiento de su realización, adoptará, previa la tramitación del oportuno expediente, alguno de los acuerdos establecidos en las letras a) o b) del artículo anterior, según proceda”.
Por otro lado, se contempla la potestad sancionadora en materia urbanística (artículos 212 y siguientes).
Del régimen legal que se ha señalado, se colige que las potestades atribuidas a las Administraciones públicas para la defensa del orden urbanístico están configuradas legalmente como funciones públicas, esto es, como poderes y deberes al mismo tiempo, de tal modo que han de ser ejercidas, de forma obligada, si se dan los elementos fácticos para ello.
7. En el caso que nos ocupa, si bien se aprecia que el Ayuntamiento ha ejercido algunas de tales potestades (el informe alude a la suspensión de las obras y a la apertura de expedientes sancionadores), esta institución, a la vista de los antecedentes que se exponen (que denotarían que han existido, efectivamente, deficiencias o irregularidades en la ejecución de las obras) y de la disconformidad de los vecinos y de los perjuicios que les podrían estar ocasionando, estima pertinente emitir un recordatorio de deberes.
Hemos de considerar que el ejercicio de las citadas potestades, en la dinámica propia de la concesión de una licencia y de su ejecución (relación jurídica de tracto continuado), no se agota en un momento determinado, y que aquellas han de desplegarse si concurren elementos que así lo aconsejen en protección de la legalidad.
Además, tales potestades han de ejercerse conforme al principio constitucional y legal de eficacia, de forma que la Administración asegure la consecución del objetivo perseguido, que sería que las obras se ejecuten conforme a la legalidad, al planeamiento y a las condiciones previstas en la licencia.
Por lo tanto, en línea con la apuntado, se ve preciso en este caso recordar al Ayuntamiento de Tudela el deber legal de proteger con eficacia la legalidad urbanística, reaccionando ante posibles incumplimientos que puedan detectarse, bien de oficio bien por denuncia, en la ejecución de las obras a las que se refiere la queja.
8. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
Recordar al Ayuntamiento de Tudela el deber legal de proteger con eficacia la legalidad urbanística, reaccionando ante posibles incumplimientos que puedan detectarse, bien de oficio bien por denuncia, en la ejecución de las obras a las que se refiere la queja.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Tudela informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2025 que se exponga al Parlamento de Navarra, con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Patxi Vera Donazar
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