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Gaia: La falta de adopción de medidas por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos ante los defectos constructivos existentes en la vivienda protegida en la que reside la autora de la queja en régimen de arrendamiento.
Vicepresidente Segundo y Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos
Señor Consejero:
1. El 15 de julio de 2021 esta institución dio por finalizadas las actuaciones llevadas a cabo a raíz de la queja formulada por la señora [...], por las deficiencias constructivas que presenta la vivienda adaptada en la que reside (queja presentada el 29 de marzo de 2021).
Esta finalización de las actuaciones vino precedida del informe del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, en el que indicaba que se aceptaba la recomendación formulada y que, en consecuencia, se analizarían y, en su caso, inspeccionarían, los defectos constructivos alegados, previa denuncia de los mismos por la autora de la queja.
El 2 de noviembre de 2021 se volvió a dirigir a esta institución la persona que interpuso la queja, exponiendo lo siguiente:
a) Que, siguiendo las indicaciones del propio Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, presentó una instancia el 29 de julio de 2021. Todavía no había obtenido respuesta, ni se había procedido a analizar los defectos constructivos alegados.
b) Que, por otro lado, se les había comunicado que las cantidades a abonar en concepto de gastos de la comunidad habían ascendido, por lo que solicitaron saber el motivo de dicha subida. La respuesta recibida desde Nasuvinsa fue que “los inquilinos no tienen acceso a dichas cuentas”. Se mostraba disconforme con esta respuesta, pues consideraba que tiene derecho a acceder al acta anual con las cuentas de la comunidad.
Asimismo, consideraba que 69,32 euros son excesivos en proporción a lo que paga en concepto de alquiler social subvencionado (201,07 euros), pues constituyen más de la tercera parte lo que le cobran por el alquiler, lo cual no parece tener mucha lógica.
2. Seguidamente, esta institución se dirigió al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, solicitando que informara sobre la cuestión suscitada.
3. El 24 de noviembre de 2021 se recibió el informe de Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, en el que se expone lo siguiente:
“[..]
En cuanto a la instancia presentada con fecha 29 de julio de 2021, según informa el Servicio de Vivienda, se tiene constancia de la presentación de la misma, pero dado el volumen de trabajo existente hasta la fecha no ha sido posible inspeccionar la vivienda, si bien la inspección se realizará lo antes posible, en un plazo máximo de 3 meses.
Respecto a la cuestión del acceso a la información relativa a los gastos de comunidad, Nasuvinsa informa que con fecha 13 de agosto de 2021 comunicó a la interesada lo siguiente: “Buenos días (…): En relación a la solicitud presentada con fecha 29/07/2021, te informamos que puedes en ponerte en contacto con (…) a partir del 30 de agosto y concertar una cita en sus oficinas para que te aclare de dónde salen las nuevas cuotas para este ejercicio 2021”.
Con fecha 12 de noviembre de 2021, el Administrador de Fincas informa que doña [..] ha acudido a sus oficinas donde se le ha informado sobre el incremento que se ha producido durante este último ejercicio y los motivos por los que se han producido la subida en las cuotas.
En este sentido, la previsión de gastos para el 2021 experimentó un crecimiento con respecto al año 2020 y esto se debe fundamentalmente a que el presupuesto de gastos que se aprueba para el primer año de la puesta en marcha de un edificio es una estimación y al año siguiente se van ajustando las cuotas en función de cómo ha ido evolucionando el ejercicio anterior.
En concreto en esta Comunidad, en el presupuesto de gastos previstos para el 2020, se detectó un error en la partida de gastos del mantenimiento del ascensor, que se ha corregido y actualizado para el año siguiente.
Además, se han incrementado los gastos fijos de calefacción puesto que inicialmente se presupuestó el funcionamiento de las calderas durante 10 horas/ día. Sin embargo, han estado funcionando las 24 horas del día ya que la biomasa así lo requiere, puesto que una bajada de temperatura en las calderas dificulta su posterior puesta en marcha, tardando mucho tiempo en recuperar la misma.
Se detallan los gastos de esta vivienda, del garaje y del trastero, que es muy probable que se mantengan para los siguientes ejercicios, a salvo de ajustes mínimos, que se tengan que realizar para futuros ejercicios”.
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2020 |
2021 |
|
Vivienda |
48,61 |
61,33 |
|
Garaje |
6,95 |
5,99 |
|
Trastero |
2,32 |
2,00 |
|
Total |
57,88 |
69,32 |
4. La queja se presenta por las deficiencias constructivas que presenta la vivienda adaptada en la que reside la autora de la queja, así como por la falta de información relativa a la subida de los gastos de comunidad.
En relación con la primera cuestión, las deficiencias constructivas que presenta la vivienda adaptada, el 3 de mayo de 2021 esta institución formuló la siguiente recomendación:
“Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que analice y, en su caso, inspeccione los defectos constructivos denunciados por la autora de la queja por si fuera necesario realizar un requerimiento a NASUVINSA en relación con los mismos”.
En el informe remitido por el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, el pasado 24 de noviembre, se indica que se tiene constancia de la instancia presentada por la autora de la queja el 29 de julio de 2021 denunciando las deficiencias, “pero dado el volumen de trabajo existente hasta la fecha no ha sido posible inspeccionar la vivienda, si bien la inspección se realizará lo antes posible, en un plazo máximo de 3 meses”.
A la vista del tiempo transcurrido desde que se formuló la recomendación, y dada la contestación recibida del Departamento, en la que se indica que la inspección se realizará en un plazo máximo de tres meses, esta institución estima necesario recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que actúe con celeridad, y, sin más demora, proceda a inspeccionar la vivienda en la que reside la autora de la queja.
5. En relación con la segunda cuestión, la falta de información relativa a la subida de los gastos de comunidad, el artículo 40 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, dispone lo siguiente:
“Artículo 40. Información a ofrecer en el arrendamiento de vivienda.
1. En el arrendamiento de vivienda hay que proporcionar al destinatario información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, tanto física como jurídica, así como de las condiciones básicas del contrato.
2. En particular, la información mínima debe hacer referencia a los extremos siguientes:
a) Descripción de la vivienda, con indicación de la superficie útil; de sus servicios, instalaciones y suministros.
b) El precio total de la renta y de otras cantidades que sean asumidas por el arrendatario, identificando la periodicidad de la liquidación.
c) Plazo del arrendamiento.
d) Forma de actualización del precio de la renta a lo largo del plazo del arrendamiento.
e) Fianza y otras garantías que se exijan al arrendatario.
f) Nivel de accesibilidad universal y diseño para todas las personas de la vivienda y su entorno.
3. Además, en el caso de las viviendas protegidas calificadas en régimen de arrendamiento, el arrendador deberá:
a) Desde el momento en que se obtenga el visado del contrato de arrendamiento, posibilitar al arrendatario, durante un plazo mínimo de 15 días, la presentación de reclamaciones para comunicar la posible existencia de deficiencias, sean o no susceptibles de reparación, con el fin de quede reflejado el estado de la vivienda en el momento de recepción-entrega de la misma. Si las deficiencias así lo aconsejan, podrá incluir reportaje fotográfico que acredite el estado de la vivienda. Por orden foral de la persona titular del departamento competente en materia de vivienda podrán establecerse modelos de actas de recepción y entrega de la vivienda.
b) Realizar el cálculo final del precio total de renta a entregar por todos los conceptos por el arrendatario. Si la Comunidad de vecinos se encuentra en el primer año desde su constitución, se deberá informar al inquilino de esta situación y de que los gastos de comunidad son orientativos. Los gastos de la Comunidad se deberán ir ajustando a la realidad de los mismos, justificando dicho ajuste con las cuentas de la Comunidad cada año.
Asimismo, el arrendador está obligado a informar del reparto de los gastos generales establecido en la Declaración de Obra Nueva del Edificio, concretando las partidas que componen dicho gasto y la forma de repartirlo entre las viviendas.
c) Informar sobre los costes de la Comunidad de vecinos, así como de los diferentes suministros cuando éstos no sean individualizables mediante contador, así como el método de imputación o el coste cuando éste se determine mediante una cuantía fija.
d) Informar de las posibles subvenciones concedidas. A tal efecto, el arrendador pondrá a disposición de los arrendatarios una copia de la diligencia de visado administrativo.
e) Informar a los arrendatarios de la fecha en que finaliza el régimen de protección de la vivienda arrendada.
f) Cobrar únicamente por aquellos gastos de suministros generados a partir de la fecha en la que entra en vigor el contrato de arrendamiento.
g) Individualizar el cobro de gastos de servicios o suministros. A tal efecto, el cálculo de los gastos de servicios a abonar por el arrendatario se realizará según sus consumos individuales. No se cobrarán gastos por servicios si no se producen consumos, salvo en el caso de existencia de costes fijos en el suministro de algún servicio prestado por el arrendador o por terceros, se utilicen o no por parte del arrendatario. Estos costes fijos deberán ser indicados expresamente en el contrato de alquiler o documento anexo al mismo. Asimismo, el arrendador pondrá a disposición de los arrendatarios las facturas derivadas de los consumos realizados en sus viviendas, así como las facturas derivadas de la prestación de servicios de suministro que afecten a elementos comunes del edificio.
h) Poner a disposición de los arrendatarios un tablón de anuncios donde se proporcione información relevante.
i) Remitir al departamento competente en materia de vivienda una copia de las cuentas anuales resultantes de la gestión de los elementos comunes del edificio. Esta información será publicada anualmente en el sitio web informativo en materia de vivienda”.
De acuerdo con lo anterior, los arrendadores deberán realizar el cálculo final del precio total de renta a entregar por todos los conceptos por el arrendatario y, en el caso de que la Comunidad de vecinos se encuentre en el primer año desde su constitución, se deberá informar al inquilino de esta situación y de que los gastos de comunidad son orientativos. Asimismo, el arrendador debe informar al arrendatario sobre los costes de la Comunidad de vecinos, e incluso, poner a su disposición un tablón de anuncios donde se proporcione información relevante.
6. En el supuesto planteado, si bien se remitió una carta a la autora de la queja informándole de la nueva cuota a satisfacer, en la misma no se le indicaba los motivos de la subida de. Además, en un primer momento, cuando solicitó información a la Administradora de Fincas, le indicaron que los inquilinos no podían tener acceso a las cuentas de la comunidad.
A la vista de todo ello, esta institución considera necesario recordar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos (Nasuvinsa), el deber legal de informar a los arrendatarios de viviendas protegidas de los costes y actualizaciones de la Comunidad de vecinos y de los diferentes suministros, y que, en el caso de que la Comunidad de vecinos se encuentre en el primer año desde su constitución, se deberá informar al inquilino de esta situación y de que los gastos de comunidad son orientativos.
7. En consecuencia, y en ejercicio de las facultades que le atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, la institución del Defensor del Pueblo de Navarra ha estimado necesario:
a) Recomendar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, que, sin más demora, inspeccione los defectos constructivos denunciados por la autora de la queja, adoptando las medidas correctoras correspondientes.
b) Recordar al Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos (Nasuvinsa), el deber legal de informar a los arrendatarios de viviendas protegidas de los costes y actualizaciones de las cuotas de la Comunidad de vecinos y de los diferentes suministros, y que, en el caso de que la Comunidad de vecinos se encuentre en el primer año desde su constitución, se deberá informar al inquilino de esta situación y de que los gastos de comunidad son orientativos.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos, informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta resolución, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la resolución podrá determinar la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2021 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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