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Hirigintza eta Etxebizitza
Gaia: Solicitud de abono de cantidades por desperfectos.
Funcionamiento entidades locales
Alcalde de Pamplona
Excmo. Sr. Alcalde:
El 9 de junio de 2014 recibí un escrito de la señora doña […], mediante el que manifestaba una queja frente al Ayuntamiento de Pamplona, por el requerimiento de pago de desperfectos, rentas y gastos de comunidad adeudados, cursado con ocasión de la extinción de un contrato de alquiler de una vivienda de propiedad municipal.
En dicho escrito, me exponía que:
Desde el 1 de abril de 2012, junto a su pareja, el señor don […], residía, en régimen de alquiler, en una vivienda de propiedad del Ayuntamiento de Pamplona, sita en la calle […].
El 7 de febrero de 2014 comunicaron su intención de abandonar la vivienda. En aquel momento, el personal del Servicio de Patrimonio del Ayuntamiento de Pamplona le informó que les avisarían para realizar una visita de inspección de la vivienda, tras la cual se procedería a la devolución de la fianza y del aval.
Al no recibir ninguna llamada, solicitó información al Ayuntamiento acerca de la inspección. Le informaron que ya habían inspeccionado la vivienda y que habían detectado una serie de deficiencias, por lo que recibiría un presupuesto con el coste de reparación de los desperfectos.
No está conforme con que no se les hubiese avisado para realizar la visita, y que no son ciertas las deficiencias que se les imputan (grasa en la cocina, paredes negras, etcétera), pues se encargó personalmente de limpiar la vivienda, dejándola en mejor estado que cuando la encontró.
No está conforme con tener que pagar las deficiencias que se le imputan, por cuanto considera que no se corresponden con el estado de la vivienda. Reitera que dejó la vivienda en mejor estado que como la encontró (habían pintado el salón, dejado los muebles de la cocina y del baño, dejado un sofá, mesillas, una cama…), por lo que considera injusta la solicitud de las cantidades que le reclamaban.
Por todo ello, solicitaba que el Ayuntamiento de Pamplona reconozca que dejó la vivienda en buen estado, y que no se le requiera el pago de ninguna deficiencia.
Seguidamente, me dirigí al Ayuntamiento de Pamplona, solicitando que me informara sobre la cuestión suscitada.
En el informe recibido, se señala lo siguiente:
“La Junta de Gobierno local aprobó el 20 de abril de 2010 una convocatoria pública para la selección de adjudicatarios de 23 viviendas de VPO Régimen Especial sitas en […] (Buztintxuri) en alquiler sobre la base de un baremo que fue informado favorablemente por el Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra.
Don […] suscribió contrato de arrendamiento de la vivienda municipal sita en […], de la plaza de garaje identificada con el nº 23 y el trastero identificado con el nº 21, con fecha 1 de abril de 2012. La elección de la vivienda se realizó sobre plano y sobre todo teniendo en cuenta que debía resultar adecuada a la composición de la unidad familiar conforme a lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Foral 4/2006. En este caso se trataba de la primera ocupación de la vivienda, y como a los demás inquilinos se les comunicó que los desperfectos que encontrasen en ella los pusiesen en conocimiento del Servicio de Patrimonio para su reparación y corrección una vez iniciado el contrato de arrendamiento, y así se hizo. Asimismo el Ayuntamiento asumió el gasto por la certificación de instalación de la calefacción y la puesta en marcha de la caldera. Al inquilino se le facilitaron las llaves de la vivienda el 27 de marzo de 2012 para que iniciase las actuaciones necesarias para la contratación de los suministros energéticos.
El 21 de febrero de 2014 doña […] presenta escrito en representación de don […] desistiendo del contrato de arrendamiento y formalizando la entrega de las llaves de la vivienda, así como los documentos de solicitud de baja de los contratos de suministros energéticos. Asimismo comunica el cambio de domicilio fuera del territorio nacional facilitando un contacto, […] Arista, a efectos de notificaciones. Ese mismo día se comunica a la Administración de fincas de la comunidad la resolución del contrato de arrendamiento.
EL 28 de febrero de 2014 personal municipal realiza visita a la vivienda encontrando desperfectos y abundante suciedad en habitaciones, suelos y paredes. Con fecha 5 de mayo de 2014 se notifica a […] el resultado de la inspección de la vivienda, con la valoración de los daños en la vivienda, los recibos pendientes de pago por renta y cuotas de comunidad por importe de 2.058,20 euros, dándole un plazo de tres días hábiles para ponerse en contacto con el servicio de Patrimonio, advirtiéndole que si no se procede al pago de la deuda la cláusula 16 del contrato contempla la incautación de la fianza y la ejecución de aval bancario.
Recibida la notificación y trascurrido el plazo del tiempo sin que se hubieran puesto en contacto, desde el Servicio de Patrimonio se intento contactar telefónicamente tanto con […] como con […] resultando inútiles todos los intentos realizados. El 17 de junio de 2014 se resuelve el contrato de arrendamiento de la vivienda municipal y se aprueba la incautación de la garantía definitiva y la ejecución del aval bancario constituido al efecto.
D. […] y Dª […] durante la duración del contrato de arrendamiento se han personado en las dependencias municipales en numerosas ocasiones, contando en todo momento con la atención del personal municipal para dar cauce a sus quejas y problemas. En 2013 se remitieron al Defensor del Pueblo informes sobre la situación de esta vivienda y las reuniones y consultas atendidas (expediente 13/103/U) a los que nos remitimos.
También se les atendió en el momento en el que ambos se personaron en esta oficina con anterioridad a la presentación del escrito de 21 de febrero, para informarnos sobre la posibilidad de resolver el contrato por cuestiones personales. Ya en ese momento se les advirtió que la vivienda debía de quedar en condiciones razonables de mantenimiento y de higiene, y que una vez entregadas las llaves, técnicos municipales visitarían el piso para comprobarlo in situ. Este es el criterio y el procedimiento seguido por el Servicio de Patrimonio tras la finalización de todos los contratos de arrendamiento de viviendas.”
Como ha quedado reflejado, la queja de la señora Paz se refiere a la disconformidad con el requerimiento de pago cursado por el Ayuntamiento de Pamplona, con ocasión de la extinción de un contrato de alquiler de una vivienda municipal, por desperfectos, rentas y gastos comunitarios adeudados.
Concretamente, el desacuerdo se centra en las cantidades que le son exigidas por los desperfectos observados en la vivienda tras la inspección realizada, pues los mismos no se corresponderían, según manifiesta, con el estado de dicha vivienda. Asimismo, expresa su malestar con el hecho de que no se les avisara para la práctica de la inspección, a pesar de que se les había indicado lo contrario.
El informe emitido por el Servicio de Patrimonio del Ayuntamiento de Pamplona, expresa que, el 28 de febrero de 2014, tras comunicar los interesados el 21 del mismo mes la voluntad de desistir del contrato de alquiler, entregar las llaves e informar de que se trasladaban fuera del territorio nacional, el personal municipal realizó la correspondiente visita de inspección a la vivienda, comunicando su resultado ya posteriormente, el 5 de mayo, a la persona de contacto que habían designado (señora […]).
En dicha inspección, los técnicos municipales apreciaron la existencia de una serie de desperfectos, que constan relacionados y valorados en el requerimiento cursado, cuyo coste de reparación, según el presupuesto que se adjuntó, ascendía a 1.240,25 euros.
Esta institución, sin cuestionar las versiones de una y otra parte, discrepantes en cuanto a la situación en que se dejó el inmueble, considera que la práctica de la prueba que precedió a la reclamación (la inspección de los técnicos municipales), y que funda la mima, debió hacerse garantizando la posibilidad de contradicción, pues, de otro modo, el interesado queda en una situación de indefensión.
A esta contradicción se refiere el artículo 81 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativo a la práctica de pruebas, que dispone que la Administración comunicará a los interesados, con antelación suficiente, el inicio de las actuaciones necesarias para la realización de pruebas, y que, en la notificación, se consignará el lugar, fecha y hora en que se practicará la prueba, con la advertencia, en su caso, de que el interesado puede nombrar técnicos para que le asistan.
Si bien el precepto se refiere al procedimiento administrativo, el principio que subyace, el de contradicción, es aplicable también, según estima esta institución, a la relación de arrendamiento de vivienda a que se refiere la queja, entre la Administración y el ciudadano, pues conecta con la posibilidad de que las dos partes de dicha relación puedan defender su respectivas posturas. Más aún si luego se derivan responsabilidades patrimoniales para los ciudadanos, exigibles por la Administración arrendadora.
En definitiva, con carácter previo a inspeccionar la vivienda, debió comunicarse a los interesados, ya sea directamente o a través de la persona designada, la práctica de dicha inspección, informándoles de su derecho a que ellos o un técnico de su confianza estuvieran presentes, si así lo consideraban. De otro modo, según entiende esta institución, tratándose la cuestión controvertida de comprobar el estado del inmueble a la extinción del contrato, se coloca a los afectados en una posición de indefensión, pues no existe posibilidad de contradecir el criterio de los técnicos municipales
En la medida en que no se actuó de tal modo -el informe municipal señala que se cursó la inspección y, posteriormente, se informó de su resultado-, procedería dejar sin efecto la reclamación económica, en este aspecto concreto relativo a los desperfectos apreciados en la vivienda.
En consecuencia, y de conformidad con las facultades que me atribuye el artículo 34.1 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, he creído pertinente:
Recomendar al Ayuntamiento de Pamplona que deje sin efecto la reclamación de cantidad objeto de queja, en la parte referente a los desperfectos apreciados en la vivienda arrendada, por no haberse garantizado el principio de contradicción con los interesados en el momento y lugar oportunos.
De conformidad con el artículo 34.2 de la Ley Foral 4/2000, de 3 de julio, del Defensor del Pueblo de la Comunidad Foral de Navarra, procede que el Ayuntamiento de Pamplona informe, como es preceptivo, en el plazo máximo de dos meses, si acepta esta recomendación, y, en su caso, las medidas adoptadas para su cumplimiento.
De acuerdo con lo establecido en dicho precepto legal, la no aceptación de la recomendación determinará la inclusión del caso en el Informe anual correspondiente al año 2014 que se exponga al Parlamento de Navarra con mención expresa de la Administración que no haya adoptado una actitud favorable cuando se considere que era posible.
A la espera de su respuesta, le saluda atentamente,
El Defensor del Pueblo de Navarra
Nafarroako Arartekoa
Francisco Javier Enériz Olaechea
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